집을 사려고 대출을 알아보다 보면 "LTV 70%", "DSR 40% 초과"라는 말을 자주 듣습니다. 은행 창구에서 처음 들으면 당황스럽지만, 구조를 알고 나면 집에서도 내 한도를 미리 계산할 수 있습니다.
대출 한도를 결정하는 두 가지 기준은 LTV(담보인정비율)와 DSR(총부채원리금상환비율)입니다. 이 두 가지 중 더 낮은 쪽이 실제 한도가 됩니다.
LTV - 집값의 몇 %까지 빌릴 수 있는지
LTV(Loan to Value)는 주택 가격 대비 대출 가능 비율입니다.
LTV = 대출금액 ÷ 주택 감정가 × 100
예를 들어 5억원짜리 아파트에 LTV 70%가 적용된다면, 최대 3억 5,000만원까지 대출받을 수 있습니다.
| 구분 | 투기과열지구 | 조정대상지역 | 기타 지역 |
|---|---|---|---|
| 무주택자 | 50% | 70% | 70~80% |
| 1주택자 (처분 조건) | 50% | 60% | - |
| 생애최초 우대 | 최대 80% | 최대 80% | 최대 80% |
지역 지정 현황과 정확한 LTV 기준은 금융위원회 고시에 따라 변동될 수 있습니다.
DSR - 소득 대비 갚을 수 있는지 보는 지표
DSR(Debt Service Ratio)은 연간 소득 중 모든 대출 원리금 상환액이 차지하는 비율입니다.
DSR = 연간 원리금 상환 총액 ÷ 연소득 × 100
2026년 기준 주요 DSR 규제:
- 1금융권 (시중은행): DSR 40% 이하
- 2금융권 (저축은행·보험사 등): DSR 50% 이하
DSR 계산 시 주택담보대출뿐 아니라 신용대출·자동차 할부·학자금 대출 등 모든 대출의 원리금이 합산됩니다.
실제 예시 2가지
예시 1 - 연소득 5,000만원, 기존 대출 없음
- DSR 40% 기준: 연간 상환 가능액 = 5,000만원 × 40% = 2,000만원/년 (월 약 167만원)
- 연 4%, 30년 원리금균등상환 기준: 약 3억 5,000만원 대출 가능
- 5억원 아파트, LTV 70% → 최대 3억 5,000만원 → DSR과 LTV 한도가 일치하는 경우
예시 2 - 연소득 4,000만원, 기존 신용대출 1,000만원 (월 상환 20만원)
- 기존 대출 연간 상환: 240만원
- DSR 40% 한도: 4,000만원 × 40% = 1,600만원/년
- 주담대에 쓸 수 있는 여유: 1,600만원 − 240만원 = 1,360만원/년 (월 약 113만원)
- 연 4%, 30년 기준: 약 2억 3,700만원까지 가능
같은 집을 사더라도 기존 대출 한 건이 있으면 실제 한도가 약 1억원 이상 줄어들 수 있습니다.
자주 헷갈리는 포인트
LTV와 DSR 중 어느 쪽을 먼저 봐야 하나?
두 가지 중 낮은 쪽이 실제 한도가 됩니다. 고소득자라면 LTV가 먼저 막히는 경우가 많고, 소득이 낮다면 DSR이 더 빨리 한계에 부딪힙니다.
변동금리 대출도 DSR에 같은 금리로 적용되나?
스트레스 DSR 제도 시행 이후, 변동금리 대출에는 일정 수준의 스트레스 금리가 가산됩니다. 실제 금리보다 높은 기준으로 DSR이 산출되므로 대출 한도가 더 보수적으로 나올 수 있습니다.
전세자금 대출도 DSR에 포함되나?
전세자금 대출은 일반적으로 DSR 산정 시 제외되는 경우가 많지만, 대출 기관과 상품에 따라 다릅니다. 반드시 해당 은행에서 확인하세요.
연소득과 기존 대출 상환액을 입력하면 DSR 기준 최대 주담대 한도를 바로 확인할 수 있습니다.
대출한도(DSR) 계산하기자주 묻는 질문 (FAQ)
공동 명의로 대출받는 경우 일반적으로 합산 소득을 기준으로 DSR을 산출합니다. 단 은행마다 기준이 다를 수 있으므로 사전 확인이 필요합니다.
근로소득자는 원천징수 내역으로 소득을 증명하지만, 프리랜서·자영업자는 종합소득세 신고 자료(소득금액증명원)가 기준이 됩니다. 신고 소득이 낮으면 DSR 한도도 낮아집니다.
보금자리론·디딤돌 대출 등 정책모기지는 별도 기준을 적용하는 경우가 있습니다. 금리와 한도 모두 일반 은행 대출과 다르므로 별도로 확인하세요.
은행은 KB시세, 감정평가 금액, 실거래가 중 낮은 값을 담보 가치로 사용하는 경우가 많습니다. 시세보다 낮게 책정되면 LTV 한도도 그만큼 낮아집니다.
마무리
주택담보대출 한도는 집값의 몇 %라는 LTV 기준과, 내 소득 대비 상환 능력을 보는 DSR 기준이 동시에 적용됩니다. 집을 보러 다니기 전에 DSR 기준으로 내 한도를 먼저 계산해두면 현실적인 가격대의 매물에 집중할 수 있습니다.
대출이자 총액도 함께 확인하고 싶다면 대출이자 계산기도 활용해보세요.