2026년 기준, 5억 원짜리 집을 사면 취득세·지방교육세를 합쳐 약 550만 원입니다. 10억 원짜리 2주택 조정지역이면? 9,000만 원. 집값의 1.1%에서 최대 13.4%까지 달라지고, 납부 기한을 하루라도 넘기면 가산세 20%가 붙습니다. 적지 않은 돈이니 계약 전에 반드시 확인해야 합니다.
이 글이 필요한 사람: 무주택자로 처음 집을 구입하는 분 / 현재 1주택 보유 후 추가 취득을 검토 중인 분 / 취득세 납부 기한과 부가세(농특세·지방교육세)까지 알고 싶은 분
납부 기한은 딱 60일
잔금 납부일 또는 소유권이전등기일 중 빠른 날로부터 60일. 이 안에 관할 지자체에 신고하고 납부해야 합니다. 하루 늦으면 가산세 20%. 꽤 아픈 금액입니다.
- 잔금일이 등기일보다 이른 경우 → 잔금일 기준 60일
- 분양권 아파트는 준공 후 잔금납부일 기준
- 상속의 경우 상속개시일(사망일)이 속하는 달의 말일로부터 6개월 이내
세율이 왜 이렇게 복잡한 건가
1주택자 일반 취득
| 취득가액 | 취득세율 | 비고 |
|---|---|---|
| 6억 원 이하 | 1% | 단일 세율 |
| 6억 초과 ~ 9억 원 이하 | 1% ~ 3% | 선형 비례 적용 |
| 9억 원 초과 | 3% | 단일 세율 |
2주택자
| 지역 구분 | 취득세율 |
|---|---|
| 조정대상지역 내 취득 | 8% |
| 비조정대상지역 취득 | 1~3% (일반세율) |
3주택 이상
| 주택 수 · 지역 구분 | 취득세율 |
|---|---|
| 3주택 이상, 조정대상지역 내 취득 | 12% |
| 3주택, 비조정대상지역 취득 | 8% |
| 4주택 이상, 비조정대상지역 취득 | 12% |
비조정대상지역은 정확히 3주택일 때만 8%이고, 4주택 이상이면 조정대상지역과 마찬가지로 12%가 적용됩니다(지방세법 제13조의2①2호·3호).
여기가 진짜 헷갈리는 부분 - 6억~9억 구간
6억~9억 사이는 금액에 따라 세율이 연속적으로 변합니다. 공식을 보면 이해가 빠릅니다.
세율(%) = 1 + (취득가액 − 6억) ÷ 3억 × 2
예: 7억5천만원 → 1 + (7.5억 − 6억) ÷ 3억 × 2 = 1 + 1 = 2%
예: 7억원 → 1 + (7억 − 6억) ÷ 3억 × 2 ≈ 1.67%
예: 8억원 → 1 + (8억 − 6억) ÷ 3억 × 2 ≈ 2.33%
7억5천만원이 정확히 2%인 이유가 뭘까요? 6억과 9억의 정중앙이기 때문입니다. 직접 계산하기 번거로우면 계산기에 금액만 넣으면 자동으로 세율이 적용됩니다.
취득세만 내면 되는 게 아니다
여기서 끝이 아닙니다. 농어촌특별세와 지방교육세가 붙습니다. 실제로 내는 돈은 취득세율보다 더 높습니다. 농특세는 취득세율과 무관하게 취득가액의 0.2%로 균일한데(농어촌특별세법 제5조 제1항 제6호가 표준세율을 2%로 치환해 산출), 국민주택규모(전용 85㎡ 이하)면 중과세율이 적용되더라도 농특세는 0원입니다(같은 법 제4조 제11호).
| 취득세율 | 지방교육세 | 농어촌특별세 | 총 실부담율 |
|---|---|---|---|
| 1% (6억이하) | 0.1% | 0% (85㎡이하) / 0.2% (85㎡초과) | 1.1% / 1.3% |
| ~2% (6~9억 중간) | 0.2% | 0% (85㎡이하) / 0.2% (85㎡초과) | ~2.2% / ~2.4% |
| 3% (9억초과) | 0.3% | 0% (85㎡이하) / 0.2% (85㎡초과) | 3.3% / 3.5% |
| 8% (2주택 조정·3주택 비조정) | 0.4% | 0% (85㎡이하) / 0.6% (85㎡초과) | 8.4% / 9.0% |
| 12% (3주택+ 조정·4주택+ 비조정) | 0.4% | 0% (85㎡이하) / 1.0% (85㎡초과) | 12.4% / 13.4% |
예시 1: 5억원, 무주택 생애최초 (85㎡이하)
- 취득세 1% = 500만원
- 지방교육세 0.1% = 50만원
- 농어촌특별세: 0원 (85㎡이하 면제)
- 합계: 550만원
- 생애최초 감면: −200만원
- 최종 납부액: 약 350만원
예시 2: 7억5천만원, 1주택 취득 (85㎡이하)
- 취득세율: 2% (선형 계산)
- 취득세 2% = 1,500만원
- 지방교육세 0.2% = 150만원
- 농어촌특별세: 0원 (85㎡이하 면제)
- 최종 납부액: 1,650만원
예시 3: 10억원, 조정지역 2주택 취득
- 취득세 8% = 8,000만원
- 지방교육세 0.4% = 400만원
- 농어촌특별세 0.6% = 600만원
- 최종 납부액: 9,000만원
2주택 조정지역 취득 시 취득가 10억원에 9,000만원의 세금이 발생합니다. 계약 전 반드시 세금 규모를 먼저 파악하세요.
생애 최초라면 꼭 챙기세요
가구원 전원이 한 번도 주택을 소유한 적 없다면 취득세 감면을 받을 수 있습니다. 놓치면 아깝습니다.
- 대상 주택: 취득가액 12억원 이하
- 감면 한도: 취득세 최대 200만원 감면
- 소득 기준: 없음 (2023년부터 소득 제한 폐지)
- 취득일부터 3년 이내에 매각·증여하거나 임대를 포함한 다른 용도로 사용하면 감면세액 추징 (배우자에게 지분을 매각·증여하는 경우는 제외, 지방세특례제한법 제36조의3 제4항)
취득가액, 계약서 금액만 아닙니다
과세표준이 되는 취득가액은 생각보다 범위가 넓습니다. 뭐가 포함되고, 뭐가 안 되는지 정리했습니다.
포함되는 항목
- 계약금·중도금·잔금 (매매대금 전체)
- 옵션 비용 (빌트인 가전·붙박이장 등 계약에 포함된 경우)
- 하자보수 보증금 (취득 과정에서 수령한 경우 차감)
포함되지 않는 항목
- 부동산 중개수수료
- 이사비용, 인테리어 비용
- 담보대출 이자
- 등기 대행 수수료 (공과금 제외)
최근 바뀐 점 (지방세법·지방세특례제한법 개정)
지방·인구감소지역에 한해 취득세 부담을 줄이는 개정 사항이 최근 몇 차례에 걸쳐 시행됐습니다. 해당하는 분들은 절세 효과가 크니 꼭 확인하세요.
1. 지방 저가주택, 주택 수 산정에서 제외 (1억 → 2억)
다주택자 중과세율(8%·12%)을 적용할 때 주택 수를 셀 때 빠지는 저가주택 기준이 공시가격 1억 이하에서 2억 이하로 완화됐습니다 (지방 소재 한정). 중과 대상에서 빼는 근거는 지방세법 시행령 제28조의2 제1호이고, 이것이 주택 수 산정에서도 빠지는 효과는 같은 영 제28조의4 제6항 제1호 가목이 이 조항을 끌어씀으로써 생깁니다. 이 완화는 2025년 1월 2일 취득분부터 소급 적용되고 있습니다(2025.4.29 개정 시행령 부칙 제2조). 예를 들어 서울 1주택 + 지방 공시가 1.8억 주택을 보유한 경우, 기존엔 2주택 산정이지만 이제는 1주택으로 보고 일반 세율(1~3%)을 적용받습니다.
2. 비수도권 인구감소지역 세컨드홈 취득세 25% 경감
무주택자 또는 1가구 1주택자가 인구감소지역(수도권·광역시·특별자치시 제외) 또는 인구감소관심지역에 조정대상지역이 아닌 주택을 추가로 살 때, 취득세의 25%를 경감받습니다(지방세특례제한법 제75조의5 제4항, 세부 요건은 같은 법 시행령 제35조의6 제4항). 주택 수 산정에서 제외되는 것이 아니라 세액 자체를 깎아주는 방식입니다. 이 경감은 2025년 1월 1일 시행됐고, 2026년 1월 1일부터 인구감소관심지역과 신축 취득까지 넓어졌으며 2028년 12월 31일까지 적용됩니다.
- 취득당시가액 기준: 3억원 이하 (수도권을 제외한 인구감소지역 소재 주택은 12억원 이하)
- 경감 한도: 75만원 (지자체 조례로 추가 경감 시 최대 150만원)
- 기존 1주택과 같은 시·군·구 소재 주택은 제외
- 취득일로부터 3년 이내 매각·증여 시 경감받은 취득세 추징
3. 지방 준공후 미분양 다주택 중과 제외 + 최대 50% 감면
수도권 외 지역의 준공후 미분양 아파트(전용면적 85㎡ 이하·취득 당시 가액 6억원 이하)를 사업주체로부터 최초로 유상 취득하면(실제 입주기간 1년 미만인 물건 한정, 법인·단체 제외) 다주택자라도 중과세율에서 빠지고 취득세의 25%를 경감받습니다. 지자체가 조례로 25%를 더 얹으면 최대 50%가 됩니다(지방세특례제한법 제33조의3 제4항·제5항). ⚠️ 이 감면은 2026년 12월 31일 취득분까지만이라 남은 기간이 길지 않습니다.
4. 생애최초 인구감소지역 감면 한도 확대 (200만 → 300만)
생애최초 주택 구입 시 일반 감면 한도는 200만원 그대로지만, 인구감소지역 내 주택을 사면 한도가 300만원으로 상향됩니다. 지방 정착을 유도하는 차원입니다.
5. 가족 간 저가양도 증여 의제 - 무상세율 3.5%
배우자·직계존비속 사이 주택을 시가보다 낮게 양도하면 증여로 간주됩니다. 차액이 3억 또는 시가의 30% 이상이면 증여세와 함께 취득세 무상세율 3.5%가 적용되니, 가족 간 거래는 시가 검토를 반드시 거쳐야 합니다.
정리: 지방·인구감소지역에서 주택을 취득한다면 이 5가지 개정으로 세 부담이 크게 줄어듭니다. 다만 각 요건(공시가·면적·소재지)을 모두 충족해야 하니 계약 전 관할 지자체에 확인하세요.
사람들이 자주 헷갈리는 것들
분양권도 주택 수에 들어가나?
2020년 8월 12일 이후 취득한 분양권은 주택 수에 포함됩니다(지방세법 제13조의3, 근거는 2020년 8월 12일 개정법 부칙 제3조 적용례). 단 그 이전에 매매계약을 체결해 둔 분양권은 제외됩니다(같은 부칙 제7조 경과조치). 흔히 보이는 "2021년 1월 1일" 기준은 취득세가 아니라 양도소득분 지방소득세 쪽 규정이라 혼동하기 쉽습니다. 1주택 보유 중 분양권을 하나 더 사면 2주택. 다만 취득세 납부 시점은 분양권 살 때가 아니라 준공 후 잔금납부 시점입니다. 그때의 주택 수와 지역에 따라 세율이 정해집니다.
오피스텔은?
오피스텔은 용도에 따라 다릅니다.
- 업무용 오피스텔: 주택 수 미포함. 취득세 4% 적용
- 주거용 오피스텔: 재산세를 주택 기준으로 부과받는 경우 주택 수에 포함될 수 있음
취득 당시 용도가 핵심입니다. 나중에 주거용으로 바꾸면 주택 수 산정 기준이 달라질 수 있으니 주의하세요.
부부 공동명의면 어떻게 되나?
주택 수는 세대 기준으로 봅니다. 남편 명의든 아내 명의든 같은 세대면 합산입니다. 공동명의라도 세대 전체가 1주택이면 1주택 세율. 다만 각자 다른 세대에 속한다면 개별 계산이 가능합니다.
내가 사려는 주택의 취득세가 얼마인지 바로 계산해보세요.
취득세 계산하기관련 계산기: 중개수수료 계산기 · 양도소득세 계산기 · 디딤돌대출 계산기
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자주 묻는 질문 (FAQ)
잔금납부일 또는 소유권이전등기일 중 빠른 날로부터 60일 이내입니다. 예를 들어 잔금을 3월 1일에 치렀다면 4월 30일까지 납부해야 합니다. 기한을 넘기면 취득세의 20%가 신고불성실 가산세로 추가됩니다.
원칙적으로 일시납입니다. 다만 일부 지방자치단체에서 250만원 초과 세액에 대해 분납을 허용하는 경우가 있으나, 일반적으로는 계약 전 취득세 규모를 예산에 포함해 준비하는 것이 안전합니다.
상속 취득세율은 2.8%입니다(농어촌특별세·지방교육세 합산 시 약 3.16%). 증여는 원칙적으로 3.5%이며, 조정대상지역 내 증여이거나 수증자 측의 주택 수에 따라 중과세율이 적용될 수 있습니다. 증여 전 세무사 상담을 권장합니다.
분양권 자체를 전매(매수)할 때와 준공 후 실제 부동산을 취득할 때, 두 번 납부하는 것이 원칙입니다. 분양권 전매 취득세는 전매가격에 과세되고, 준공 후에는 분양가(취득가액) 기준으로 다시 납부합니다. 단, 최초 청약 당첨자는 분양권 단계에서 취득세가 없고 준공 시만 납부합니다.
지방 활성화를 위해 취득세 부담을 줄이는 개정이 최근 몇 차례에 걸쳐 시행됐습니다. (1) 주택 수 산정 제외되는 지방 저가주택 기준이 공시가 1억에서 2억으로 상향(2025년 1월 2일 취득분부터 적용), (2) 인구감소지역·인구감소관심지역에서 조정대상지역이 아닌 주택을 추가로 사면 취득세의 25%를 경감(취득당시가액 3억원 이하, 비수도권 인구감소지역은 12억원 이하, 한도 75만원, 2025년 1월 1일 시행·2028년 12월 31일까지), (3) 수도권 외 준공후 미분양(85㎡ 이하·6억 이하)은 다주택 중과 제외 + 취득세 25% 경감(조례 추가 시 최대 50%, 2026년 12월 31일 취득분까지), (4) 생애최초 감면 한도가 인구감소지역에 한해 200만에서 300만으로 상향, (5) 가족 간 저가양도(차액 3억 또는 시가 30% 이상) 시 증여 의제로 무상세율 3.5% 적용입니다.
정리하면
취득세는 집값, 주택 수, 지역 세 가지가 세율을 결정합니다. 조정지역 2주택 이상이면 수천만 원이 나올 수 있으니, 계약서에 도장 찍기 전에 반드시 계산부터 해보세요. 생애최초 감면 요건에 해당하면 놓치지 말고 신청하시고요. 정확한 세액은 관할 지자체(시·군·구청)나 세무사에게 확인하는 게 가장 확실합니다. 신고·납부는 위택스에서, 법령·정책 안내는 행정안전부 홈페이지에서 확인할 수 있습니다.