2026년 기준, 5억 원짜리 집을 사면 취득세가 약 550만 원입니다. 10억 원짜리 2주택 조정지역이면? 9,000만 원. 집값의 1%에서 최대 13%까지 달라지고, 납부 기한을 하루라도 넘기면 가산세 20%가 붙습니다. 적지 않은 돈이니 계약 전에 반드시 확인해야 합니다.
이 글이 필요한 사람: 무주택자로 처음 집을 구입하는 분 / 현재 1주택 보유 후 추가 취득을 검토 중인 분 / 취득세 납부 기한과 부가세(농특세·지방교육세)까지 알고 싶은 분
납부 기한은 딱 60일
잔금 납부일 또는 소유권이전등기일 중 빠른 날로부터 60일. 이 안에 관할 지자체에 신고하고 납부해야 합니다. 하루 늦으면 가산세 20%. 꽤 아픈 금액입니다.
- 잔금일이 등기일보다 이른 경우 → 잔금일 기준 60일
- 분양권 아파트는 준공 후 잔금납부일 기준
- 상속의 경우 상속개시일(사망일)이 속하는 달의 말일로부터 6개월 이내
세율이 왜 이렇게 복잡한 건가
1주택자 일반 취득
| 취득가액 | 취득세율 | 비고 |
|---|---|---|
| 6억 원 이하 | 1% | 단일 세율 |
| 6억 초과 ~ 9억 원 이하 | 1% ~ 3% | 선형 비례 적용 |
| 9억 원 초과 | 3% | 단일 세율 |
2주택자
| 지역 구분 | 취득세율 |
|---|---|
| 조정대상지역 내 취득 | 8% |
| 비조정대상지역 취득 | 1~3% (일반세율) |
3주택 이상
| 지역 구분 | 취득세율 |
|---|---|
| 조정대상지역 내 취득 | 12% |
| 비조정대상지역 취득 | 8% |
여기가 진짜 헷갈리는 부분 - 6억~9억 구간
6억~9억 사이는 금액에 따라 세율이 연속적으로 변합니다. 공식을 보면 이해가 빠릅니다.
세율(%) = 1 + (취득가액 − 6억) ÷ 3억 × 2
예: 7억5천만원 → 1 + (7.5억 − 6억) ÷ 3억 × 2 = 1 + 1 = 2%
예: 7억원 → 1 + (7억 − 6억) ÷ 3억 × 2 ≈ 1.67%
예: 8억원 → 1 + (8억 − 6억) ÷ 3억 × 2 ≈ 2.33%
7억5천만원이 정확히 2%인 이유가 뭘까요? 6억과 9억의 정중앙이기 때문입니다. 직접 계산하기 번거로우면 계산기에 금액만 넣으면 자동으로 세율이 적용됩니다.
취득세만 내면 되는 게 아니다
여기서 끝이 아닙니다. 농어촌특별세와 지방교육세가 붙습니다. 실제로 내는 돈은 취득세율보다 더 높습니다.
| 취득세율 | 지방교육세 | 농어촌특별세 | 총 실부담율 |
|---|---|---|---|
| 1% (6억이하) | 0.1% | 0% (85㎡이하) / 0.1% (85㎡초과) | 1.1% / 1.2% |
| ~2% (6~9억 중간) | 0.2% | 0% (85㎡이하) / 0.2% (85㎡초과) | ~2.2% / ~2.4% |
| 3% (9억초과) | 0.3% | 0% (85㎡이하) / 0.3% (85㎡초과) | 3.3% / 3.6% |
| 8% (2주택 조정) | 0.4% | 0.6% | 9.0% |
| 12% (3주택+ 조정) | 0.4% | 1.0% | 13.4% |
예시 1: 5억원, 무주택 생애최초 (85㎡이하)
- 취득세 1% = 500만원
- 지방교육세 0.1% = 50만원
- 농어촌특별세: 0원 (85㎡이하 면제)
- 합계: 550만원
- 생애최초 감면: −200만원
- 최종 납부액: 약 350만원
예시 2: 7억5천만원, 1주택 취득 (85㎡이하)
- 취득세율: 2% (선형 계산)
- 취득세 2% = 1,500만원
- 지방교육세 0.2% = 150만원
- 농어촌특별세: 0원 (85㎡이하 면제)
- 최종 납부액: 1,650만원
예시 3: 10억원, 조정지역 2주택 취득
- 취득세 8% = 8,000만원
- 지방교육세 0.4% = 400만원
- 농어촌특별세 0.6% = 600만원
- 최종 납부액: 9,000만원
2주택 조정지역 취득 시 취득가 10억원에 9,000만원의 세금이 발생합니다. 계약 전 반드시 세금 규모를 먼저 파악하세요.
생애 최초라면 꼭 챙기세요
가구원 전원이 한 번도 주택을 소유한 적 없다면 취득세 감면을 받을 수 있습니다. 놓치면 아깝습니다.
- 대상 주택: 취득가액 12억원 이하
- 감면 한도: 취득세 최대 200만원 감면
- 소득 기준: 없음 (2023년부터 소득 제한 폐지)
- 조건: 취득일로부터 3개월 이내 실거주 시작, 3년 이상 거주 유지
- 3년 내 매도·임대 시 감면받은 세액 추징
취득가액, 계약서 금액만 아닙니다
과세표준이 되는 취득가액은 생각보다 범위가 넓습니다. 뭐가 포함되고, 뭐가 안 되는지 정리했습니다.
포함되는 항목
- 계약금·중도금·잔금 (매매대금 전체)
- 옵션 비용 (빌트인 가전·붙박이장 등 계약에 포함된 경우)
- 하자보수 보증금 (취득 과정에서 수령한 경우 차감)
포함되지 않는 항목
- 부동산 중개수수료
- 이사비용, 인테리어 비용
- 담보대출 이자
- 등기 대행 수수료 (공과금 제외)
2026년 새로 바뀐 점 (지방세법 개정)
2026년부터 지방·인구감소지역에 한해 취득세 부담을 줄이는 개정안 5건이 시행됩니다. 해당하는 분들은 절세 효과가 크니 꼭 확인하세요.
1. 지방 저가주택, 주택 수 산정에서 제외 (1억 → 2억)
다주택자 중과세율(8%·12%)을 적용할 때 주택 수를 셀 때 빠지는 저가주택 기준이 공시가격 1억 이하에서 2억 이하로 완화됐습니다 (지방 소재 한정). 예를 들어 서울 1주택 + 지방 공시가 1.8억 주택을 보유한 경우, 기존엔 2주택 산정이지만 2026년부터는 1주택으로 보고 일반 세율(1~3%)을 적용받습니다.
2. 비수도권 인구감소지역 세컨드홈 특례 확대
무주택자·1주택자가 비수도권 인구감소지역(89개 시·군)에 추가 주택을 살 때 적용되는 특례 기준이 대폭 상향됐습니다.
- 공시가격 기준: 4억 → 9억
- 취득가액 기준: 3억 → 12억
이 범위 안에서 취득하면 주택 수 산정에서 제외되어 1주택 일반 세율을 유지할 수 있습니다.
3. 지방 준공후 미분양 다주택 중과 제외 + 최대 50% 감면
지방의 준공후 미분양 아파트(전용면적 85㎡ 이하·취득가 6억 이하)를 매입하면 다주택자라도 중과세율 적용에서 제외되며, 취득세를 최대 50%까지 감면받습니다. 미분양 해소를 위한 한시 조치입니다.
4. 생애최초 인구감소지역 감면 한도 확대 (200만 → 300만)
생애최초 주택 구입 시 일반 감면 한도는 200만원 그대로지만, 인구감소지역 내 주택을 사면 한도가 300만원으로 상향됩니다. 지방 정착을 유도하는 차원입니다.
5. 가족 간 저가양도 증여 의제 - 무상세율 3.5%
배우자·직계존비속 사이 주택을 시가보다 낮게 양도하면 증여로 간주됩니다. 차액이 3억 또는 시가의 30% 이상이면 증여세와 함께 취득세 무상세율 3.5%가 적용되니, 가족 간 거래는 시가 검토를 반드시 거쳐야 합니다.
정리: 지방·인구감소지역에서 주택을 취득한다면 이 5가지 개정으로 세 부담이 크게 줄어듭니다. 다만 각 요건(공시가·면적·소재지)을 모두 충족해야 하니 계약 전 관할 지자체에 확인하세요.
사람들이 자주 헷갈리는 것들
분양권도 주택 수에 들어가나?
2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권은 주택 수에 포함됩니다. 1주택 보유 중 분양권을 하나 더 사면 2주택. 다만 취득세 납부 시점은 분양권 살 때가 아니라 준공 후 잔금납부 시점입니다. 그때의 주택 수와 지역에 따라 세율이 정해집니다.
오피스텔은?
오피스텔은 용도에 따라 다릅니다.
- 업무용 오피스텔: 주택 수 미포함. 취득세 4% 적용
- 주거용 오피스텔: 재산세를 주택 기준으로 부과받는 경우 주택 수에 포함될 수 있음
취득 당시 용도가 핵심입니다. 나중에 주거용으로 바꾸면 주택 수 산정 기준이 달라질 수 있으니 주의하세요.
부부 공동명의면 어떻게 되나?
주택 수는 세대 기준으로 봅니다. 남편 명의든 아내 명의든 같은 세대면 합산입니다. 공동명의라도 세대 전체가 1주택이면 1주택 세율. 다만 각자 다른 세대에 속한다면 개별 계산이 가능합니다.
내가 사려는 주택의 취득세가 얼마인지 바로 계산해보세요.
취득세 계산하기자주 묻는 질문 (FAQ)
잔금납부일 또는 소유권이전등기일 중 빠른 날로부터 60일 이내입니다. 예를 들어 잔금을 3월 1일에 치렀다면 4월 30일까지 납부해야 합니다. 기한을 넘기면 취득세의 20%가 신고불성실 가산세로 추가됩니다.
원칙적으로 일시납입니다. 다만 일부 지방자치단체에서 250만원 초과 세액에 대해 분납을 허용하는 경우가 있으나, 일반적으로는 계약 전 취득세 규모를 예산에 포함해 준비하는 것이 안전합니다.
상속 취득세율은 2.8%입니다(농어촌특별세·지방교육세 합산 시 약 3.16%). 증여는 원칙적으로 3.5%이며, 조정대상지역 내 증여이거나 수증자 측의 주택 수에 따라 중과세율이 적용될 수 있습니다. 증여 전 세무사 상담을 권장합니다.
분양권 자체를 전매(매수)할 때와 준공 후 실제 부동산을 취득할 때, 두 번 납부하는 것이 원칙입니다. 분양권 전매 취득세는 전매가격에 과세되고, 준공 후에는 분양가(취득가액) 기준으로 다시 납부합니다. 단, 최초 청약 당첨자는 분양권 단계에서 취득세가 없고 준공 시만 납부합니다.
지방 활성화를 위해 5가지가 완화됐습니다. (1) 주택 수 산정 제외되는 지방 저가주택 기준이 공시가 1억에서 2억으로 상향, (2) 비수도권 인구감소지역 세컨드홈 특례 기준이 공시가 4억→9억·취득가 3억→12억으로 확대, (3) 지방 준공후 미분양(85㎡ 이하·6억 이하)은 다주택 중과 제외 + 최대 50% 감면, (4) 생애최초 감면 한도가 인구감소지역에 한해 200만에서 300만으로 상향, (5) 가족 간 저가양도(차액 3억 또는 시가 30% 이상) 시 증여 의제로 무상세율 3.5% 적용입니다.
정리하면
취득세는 집값, 주택 수, 지역 세 가지가 세율을 결정합니다. 조정지역 2주택 이상이면 수천만 원이 나올 수 있으니, 계약서에 도장 찍기 전에 반드시 계산부터 해보세요. 생애최초 감면 요건에 해당하면 놓치지 말고 신청하시고요. 정확한 세액은 관할 지자체(시·군·구청)나 세무사에게 확인하는 게 가장 확실합니다. 법령과 신고 절차는 국세청 홈택스와 행정안전부 홈페이지에서도 안내하고 있습니다.