양도소득세 계산기
2026년 기준 · 비과세·장기보유공제 자동 적용
※ 위 링크는 제휴 광고이며, 이용 시 제이퍼 계산기가 일정 수수료를 받을 수 있습니다. (이용자 추가 부담 없음)
1세대 1주택 비과세 조건
- 보유기간 2년 이상
- 조정대상지역은 거주기간 2년 이상 추가 요건
- 양도가액 12억원 이하
장기보유특별공제
- 3년 이상 보유 시 최대 30% 공제 (일반)
- 1세대 1주택: 최대 80% 공제 (보유 40% + 거주 40%)
다주택 조정지역 중과세율
- 2주택 조정지역: 기본세율 + 20%p
- 3주택 이상 조정지역: 기본세율 + 30%p
- 중과 대상은 장기보유특별공제 미적용
절세 전략
- 2년 이상 보유 후 매도 (단기 중과세 70% 회피)
- 실거주 2년 채워 비과세 적용
양도소득세 계산 전 반드시 확인할 핵심
양도소득세는 부동산을 팔아서 생긴 이익(양도차익)에 대해 부과하는 세금입니다. 단순히 판 금액이 아니라 취득가액 + 필요경비를 뺀 순이익에 세율을 적용합니다. 비과세·공제 조건을 미리 확인하면 수백만 원의 세금 차이가 날 수 있습니다.
공식 기준 확인: 국세청 홈페이지(nts.go.kr) · 홈택스(hometax.go.kr)
실제 계산 사례 3가지 - 양도소득세
같은 아파트라도 보유기간·주택 수·지역 구분에 따라 세액이 수천만 원 이상 차이 납니다. 아래 사례로 계산 흐름을 먼저 파악하세요.
| 상황 | 핵심 조건 | 예상 세액 |
|---|---|---|
| 1주택 비과세 | 5억 취득 → 11억 양도 / 비조정 / 보유·거주 3년 이상 | 비과세 (0원) |
| 1주택 장기보유 | 4억 취득 → 9억 양도 / 비조정 / 보유 10년·거주 10년 / 장특공 80% | 약 1,000만원 |
| 2주택 조정 중과 | 3억 취득 → 6억 양도 / 조정지역 2주택 / 4년 보유 / 기본세율+20%p, 장특공 없음 | 약 1억원 이상 |
입력 시 자주 헷갈리는 부분
- 취득가액은 실제 매수 금액(계약서 기준)입니다. 시세·공시가격이 아닙니다.
- 필요경비에는 취득세, 법무사비, 중개수수료, 자본적 지출(증축·확장 공사비)이 포함됩니다. 도배·보일러 교체 등 단순 수선비는 원칙적으로 제외됩니다.
- 보유기간은 취득일~양도일, 거주기간은 실제 전입신고 후 거주한 날짜입니다. 두 기간은 별도로 체크됩니다.
- 주택 수는 양도 시점이 아닌 취득 이후 전체 보유 이력이 영향을 줄 수 있어 복잡한 경우 세무사 확인을 권장합니다.
결과 해석 방법
계산 결과의 세액은 지방소득세(양도소득세의 10%) 포함 기준입니다. 12억원 초과 1주택의 경우 초과분 비율에 해당하는 양도차익에만 과세되므로 비과세 구간과 과세 구간을 나눠 확인하세요. 이 계산기의 결과는 참고용입니다. 실제 납부세액은 홈택스 예상세액 서비스 또는 세무사 검토를 통해 확인하세요.
양도차익별 양도소득세 (1주택·비조정·6년 보유·실거주 6년)
구간별로 계산기를 돌려 얻은 결과를 정리했습니다.
| 양도가액 | 과세 양도차익 | 과세표준 | 양도소득세 | 총 납부세액 |
|---|---|---|---|---|
| 13억원 | 6,077만원 | 3,153만원 | 347만원 | 382만원 |
| 15억원 | 1억 9,800만원 | 1억 838만원 | 2,249만원 | 2,474만원 |
| 18억원 | 4억 3,000만원 | 2억 3,830만원 | 7,061만원 | 7,768만원 |
| 20억원 | 5억 9,600만원 | 3억 3,126만원 | 1억 656만원 | 1억 1,722만원 |
자주 묻는 질문
양도소득세 신고는 언제까지 해야 하나요?
예정신고는 양도한 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 해야 합니다. 확정신고는 양도한 해의 다음 해 5월 1일~31일 사이입니다. 예정신고는 선택이 아니라 의무이고, 과거에 있던 예정신고 세액공제(납부세액의 10%)는 2011년 양도분부터 폐지됐습니다. 무신고 시 무신고가산세(20%)가 부과됩니다.
1세대 1주택 비과세 요건은 무엇인가요?
① 1세대가 1주택만 보유할 것, ② 보유기간 2년 이상, ③ 조정대상지역은 거주기간 2년 이상 추가, ④ 양도가액 12억 원 이하, 이 4가지 조건을 모두 충족하면 양도소득세가 전액 면제됩니다. 양도가액이 12억 원을 초과하면 초과분 비율에 해당하는 양도차익에만 과세됩니다.
장기보유특별공제는 어떻게 계산되나요?
일반 부동산은 3년 이상 보유 시 연 2%씩 최대 30%까지 공제됩니다. 1세대 1주택은 보유기간 연 4%(최대 40%) + 거주기간 연 4%(최대 40%)를 합산해 최대 80%까지 공제 가능합니다. 단, 다주택 조정지역 중과세 대상과 미등기 양도에는 장기보유특별공제가 적용되지 않습니다.
다주택자 중과세율은 현재도 적용되나요?
조정대상지역 내 2주택자는 기본 누진세율에 20%p, 3주택 이상은 30%p가 가산됩니다. 중과 대상에는 장기보유특별공제가 적용되지 않습니다. 조정대상지역 현황은 국토교통부 공고를 통해 확인하세요. 취득 당시와 양도 당시 지역 지정 여부에 따라 적용이 달라질 수 있습니다.
분양권·입주권을 팔 때도 양도소득세가 부과되나요?
네, 부과됩니다. 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권은 주택 수에 포함되며, 보유기간 1년 미만은 70%, 1년 이상은 60% 단일세율이 적용됩니다(소득세법 제104조 제1항 제3호). 입주권도 동일 기준이 적용됩니다. 분양권 전매 시 중개수수료, 프리미엄 취득 비용 등을 필요경비로 인정받을 수 있습니다.
양도소득세 필요경비로 인정받을 수 있는 항목은?
취득 시 납부한 취득세, 공인중개사 수수료, 법무사 비용, 자본적 지출(증축·확장·리모델링 등 내구성이나 가치를 높인 공사비)이 필요경비로 인정됩니다. 반면 도배·페인트·보일러 교체처럼 원상 유지 성격의 수선비는 원칙적으로 필요경비에 포함되지 않습니다. 금액이 클수록 세금 절감 효과가 크므로 영수증·계약서·거래 내역을 반드시 보관하세요.
팔기 전에 할 수 있는 양도소득세 절세 방법은?
① 조정대상지역은 2년 이상 실거주 후 매도로 비과세 요건 충족 ② 3년 이상 보유로 장기보유특별공제 시작, 10년 이상 보유·거주 시 최대 80% 공제 ③ 필요경비 영수증을 최대한 확보해 과세표준 절감 ④ 예정신고 기한을 지켜 무신고가산세(20%)와 납부지연가산세 회피. 각 방법은 요건과 타이밍이 복잡하므로 실행 전 세무사와 시뮬레이션하는 것이 가장 안전합니다.
최종 검토: 2026.03