7월에 갑자기 재산세 고지서가 날아오면 '올해는 얼마지?' 하고 당황하게 되죠. 공시가격이 오른 해에는 전년보다 수십만 원 더 나오기도 합니다. 2026년 기준 재산세 세율 구조, 실제 계산 방법, 납부 시기, 그리고 챙길 수 있는 절세 포인트까지 정리했습니다.
이 글이 필요한 사람: 올해 처음 주택을 보유하게 된 분 / 공시가격 변동에 따른 재산세 변화가 궁금한 분 / 재산세와 종합부동산세의 차이를 알고 싶은 분
재산세, 왜 내는 건가
재산세는 매년 6월 1일 기준으로 주택, 토지, 건축물 등 부동산을 보유한 사람에게 부과되는 지방세입니다. 관할 시·군·구청에서 고지서를 발송하며, 별도의 신고 없이 납부만 하면 됩니다.
- 과세 기준일: 매년 6월 1일 - 이 날 소유자에게 전액 부과
- 과세 대상: 주택(부속토지 포함), 건축물, 토지, 선박, 항공기
- 부과 주체: 지방자치단체 (시·군·구)
6월 1일이 기준이므로 5월 31일에 집을 팔면 매수자가, 6월 2일에 팔면 매도자(본인)가 해당 연도 재산세 전액을 납부합니다. 매매 시기를 정할 때 반드시 고려해야 할 포인트입니다.
재산세 납부 시기
주택 재산세는 연 2회 분할 납부합니다.
| 구분 | 납부 기간 | 대상 |
|---|---|---|
| 1기분 | 7월 16일 ~ 7월 31일 | 재산세의 1/2 |
| 2기분 | 9월 16일 ~ 9월 30일 | 재산세의 1/2 |
다만 그 해 부과할 재산세액이 20만원 이하이면 7월에 한꺼번에 부과됩니다(지방세법 제115조 제1항 제3호 단서). 이때 재산세액은 본세와 도시지역분을 합산한 금액이며(제112조 제1항), 지방교육세는 별개 세목이라 이 판정에 넣지 않습니다. 1세대 1주택 특례가 적용되는 도시지역 아파트 기준으로는 공시가격 약 2.2억원 이하가 해당합니다. 납부 기한을 넘기면 3%의 가산세가 붙고, 고지서별·세목별 세액이 45만원 이상이면 1개월마다 0.66%가 최대 60개월간 추가됩니다(지방세기본법 제55조, 시행령 제34조 제2항).
2026년 주택 재산세율
주택 재산세는 공시가격에 공정시장가액비율(원칙 60%)을 곱한 과세표준에 누진세율을 적용합니다. 2026년도 성립분 1세대 1주택은 이보다 낮은 특례비율·특례세율을 적용받는데, 자세한 내용은 바로 아래에서 확인할 수 있습니다.
과세표준 구간별 세율
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 6,000만원 이하 | 0.1% | - |
| 6,000만원 초과 ~ 1.5억원 이하 | 0.15% | 3만원 |
| 1.5억원 초과 ~ 3억원 이하 | 0.25% | 18만원 |
| 3억원 초과 | 0.4% | 63만원 |
공정시장가액비율이란?
공시가격 전체에 세율을 적용하는 것이 아니라, 일정 비율만 과세표준으로 삼습니다. 원칙적인 공정시장가액비율은 60%입니다. 즉, 공시가격이 5억원이면 과세표준은 3억원이 됩니다. 다만 아래에서 보듯 2026년도 성립분 1세대 1주택은 이 원칙 비율 대신 더 낮은 특례비율을 적용받습니다.
2026년 1세대 1주택자라면 세율이 다릅니다. 지방세법 시행령 제109조 제1항 제2호 단서에 따라 2026년도 성립분 1세대 1주택은 공정시장가액비율 43~45%(3억 이하 43% / 3억 초과 6억 이하 44% / 6억 초과 45%, 9억 초과 주택도 45% 포함)를 적용받고, 공시가격 9억원 이하이면 지방세법 제111조의2에 따른 특례세율(3억 초과 구간은 42만원 + 3억원 초과금액의 0.35%)까지 함께 적용됩니다. 이 특례세율은 법률 제17769호 부칙 제2조에 따라 2026년 12월 28일까지 성립한 납세의무에 한정되므로, 과세기준일이 6월 1일인 점을 감안하면 2026년분이 마지막이고 2027년 6월 1일 성립분부터는 표준세율로 돌아갑니다. 여기서 9억원 기준을 세율에만 걸리는 조건으로 읽어야 합니다. 공정시장가액비율 43~45%는 시행령 단서가 "9억원을 초과하는 주택을 포함한다"고 못박고 있어 9억을 넘는 1주택자도 그대로 받지만, 특례세율은 9억원 이하만 받습니다. 즉 공시가 9억 초과 1세대 1주택은 "비율 45% + 표준세율" 조합이 됩니다(이 구간의 공시가격별 실제 세액은 6월 1일 기준일 글의 비교표에서 확인할 수 있습니다). 아래 계산 예시는 1세대 1주택이 아닌 경우에 적용되는 표준 공식이며, 1세대 1주택자의 예시는 바로 다음 문단에 있습니다.
2026년 1세대 1주택 특례 적용 예시 - 공시가격 3억원 아파트(9억 이하이므로 특례비율+특례세율 모두 적용): 과세표준 = 3억원 × 43% = 1.29억원. 재산세 = 3만원 + (1.29억원-6천만원) × 0.1% = 9.9만원. 지방교육세 = 9.9만원 × 20% = 1.98만원. 도시지역분 = 1.29억원 × 0.14% = 18.06만원. 총 납부액은 약 29.9만원으로, 아래 표준 공식으로 계산한 57.6만원의 절반 수준입니다.
실제 납부액: 도시지역분·지방교육세 포함
재산세 고지서에는 순수 재산세 외에 추가 세목이 함께 부과됩니다.
| 세목 | 세율 | 비고 |
|---|---|---|
| 재산세 | 0.1% ~ 0.4% | 과세표준 구간별 누진 |
| 지방교육세 | 재산세액의 20% | 교육 재원 목적 |
| 도시지역분 | 과세표준의 0.14% | 도시지역 내 토지·건물만 해당 |
도시지역분은 도시계획구역 안에 있는 부동산에만 부과됩니다. 대부분의 아파트·주택이 해당되므로, 실질적으로 거의 모든 주택 소유자가 납부하게 됩니다.
계산 예시 (표준 공식 - 1세대 1주택이 아닌 경우)
예시 1: 공시가격 3억원 아파트 (도시지역)
- 과세표준: 3억원 x 60% = 1.8억원
- 재산세: 1.8억원 x 0.25% - 18만원 = 27만원
- 지방교육세: 27만원 x 20% = 5.4만원
- 도시지역분: 1.8억원 x 0.14% = 25.2만원
- 총 납부액: 약 57.6만원 (1기 28.8만원 / 2기 28.8만원)
예시 2: 공시가격 6억원 아파트 (도시지역)
- 과세표준: 6억원 x 60% = 3.6억원
- 재산세: 3.6억원 x 0.4% - 63만원 = 81만원
- 지방교육세: 81만원 x 20% = 16.2만원
- 도시지역분: 3.6억원 x 0.14% = 50.4만원
- 총 납부액: 약 147.6만원 (1기 73.8만원 / 2기 73.8만원)
예시 3: 공시가격 10억원 아파트 (도시지역)
- 과세표준: 10억원 x 60% = 6억원
- 재산세: 6억원 x 0.4% - 63만원 = 177만원
- 지방교육세: 177만원 x 20% = 35.4만원
- 도시지역분: 6억원 x 0.14% = 84만원
- 총 납부액: 약 296.4만원 (1기 148.2만원 / 2기 148.2만원)
공시가격 10억원 주택의 재산세 총 납부액은 약 296만원입니다. 여기에 공시가격이 9억원(공시가격 기준)을 초과하면 종합부동산세가 별도로 부과될 수 있습니다.
주택 세부담 상한제는 폐지됐습니다 - 지금은 과세표준 상한제
공시가격 구간별로 전년 대비 105%·110%·130%까지만 오르게 하던 주택 세부담 상한제는 2023년 3월 14일 개정으로 폐지됐습니다. 현행 지방세법 제122조는 세부담 상한을 규정하면서 단서에 "다만, 주택의 경우에는 적용하지 아니한다"고 명시하고 있고, 종전의 주택 구간별 상한(제1호~제3호)은 모두 삭제된 상태입니다. 인터넷에 이 표가 아직 많이 남아 있으니 주의해야 합니다.
대신 도입된 것이 과세표준 상한제입니다. 세금 자체에 상한을 두는 대신, 과세표준이 급등하지 못하도록 막는 방식입니다. 지방세법 제110조 제3항과 같은 법 시행령 제109조의2에 따라 계산합니다.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 과세표준 상한액 | 직전 연도 과세표준 상당액 + (올해 시가표준액으로 산정한 과세표준 × 과세표준상한율) |
| 직전 연도 과세표준 상당액 | 직전 연도 시가표준액 × 올해 공정시장가액비율 |
| 과세표준상한율 | 5% (시행령 제109조의2 제2항) |
즉 올해 산정한 과세표준이 이 상한액보다 크면, 상한액이 그 주택의 과세표준이 됩니다. 공시가격이 한 해에 크게 뛰어도 과세표준 증가폭이 제한되므로 결과적으로 세 부담 급등이 완화되는 구조입니다.
재산세 vs 종합부동산세, 무엇이 다른가?
| 구분 | 재산세 | 종합부동산세 |
|---|---|---|
| 과세 주체 | 지방자치단체 | 국세청 |
| 부과 기준 | 물건별 과세 (주택 1채마다) | 인별 합산 (보유 주택 전체) |
| 과세 대상 | 모든 부동산 보유자 | 공시가격 합산 9억원 초과 (1세대 1주택 12억원) |
| 납부 시기 | 7월, 9월 | 12월 |
| 세율 | 0.1% ~ 0.4% | 0.5% ~ 2.7% (다주택 중과 시 더 높음) |
재산세는 모든 주택 소유자에게 부과되고, 종합부동산세는 일정 금액 이상 보유자에게 추가로 부과됩니다. 종합부동산세 계산 시 이미 납부한 재산세는 세액공제로 차감됩니다.
아는 사람만 챙기는 절세 포인트 3가지
1. 매매 시기 조절
6월 1일이 과세 기준일이므로, 매수자라면 6월 2일 이후, 매도자라면 5월 31일 이전에 잔금을 치르면 해당 연도 재산세를 피할 수 있습니다. 수백만 원 차이가 날 수 있으므로 계약 시 날짜를 잘 조율하세요.
2. 공시가격 이의신청
매년 3~4월 공시가격이 공개되면 30일 이내에 이의신청이 가능합니다. 실거래가 대비 공시가격이 지나치게 높거나 인근 유사 주택과 차이가 큰 경우 조정받을 수 있습니다. 한국부동산원 부동산 공시가격 알리미에서 확인 가능합니다.
3. 카드 납부 혜택 활용
재산세는 신용카드로 납부할 수 있으며, 일부 카드사에서 무이자 할부 또는 포인트 적립 혜택을 제공합니다. 납부 전 카드사 이벤트를 확인하면 소소한 절세 효과를 볼 수 있습니다.
내 주택의 재산세가 얼마인지 바로 계산해보세요.
재산세 계산하기관련 계산기: 취득세 계산기 · 종합부동산세 계산기
자주 묻는 질문 (FAQ)
네, 재산세는 매년 6월 1일 기준 부동산 소유자에게 부과되는 세금으로, 보유하고 있는 한 매년 납부해야 합니다. 주택의 경우 7월과 9월에 1/2씩 나눠 납부합니다.
공동명의인 경우 각자의 지분 비율에 따라 재산세가 분할 부과됩니다. 예를 들어 부부 5:5 공동명의라면 각각 재산세의 절반씩 고지서를 받게 됩니다. 다만 한 사람이 대표로 납부할 수도 있습니다.
재산세는 모든 주택 소유자가 내야 합니다. 종합부동산세는 1세대 1주택자 기준 공시가격 12억원 초과 시에만 부과됩니다. 공시가격 12억원 이하라면 재산세만 납부하면 됩니다.
납부 기한이 지나면 미납 세액의 3%가 납부지연가산세로 부과됩니다(지방세기본법 제55조 제1항 제3호). 여기에 더해 고지서별·세목별 세액이 45만원 이상이면 기한이 지난 날부터 1개월마다 0.66%의 가산세가 최대 60개월간 붙습니다(같은 조 제1항 제4호·제4항, 시행령 제34조 제2항). 45만원 미만이면 이 월별 가산세는 적용되지 않습니다. 위택스(wetax.go.kr)에서 온라인 납부가 가능하니 기한 내 처리하세요.
정리하면
재산세는 주택을 보유하는 한 매년 납부하는 세금입니다. 공시가격과 공정시장가액비율에 따라 과세표준이 결정되고, 누진세율이 적용되므로 공시가격이 높을수록 세 부담이 커집니다. 매매 시기 조절, 공시가격 이의신청, 카드 납부 혜택 등 활용 가능한 절세 방법도 챙기세요. 정확한 세액은 관할 지자체 또는 위택스에서 확인하시기 바랍니다.