종합부동산세 계산기
2026년 기준 · 공시가격 기준 종부세 자동 계산
종합부동산세란?
일정 기준 이상의 부동산을 보유한 사람에게 부과하는 국세입니다. 매년 6월 1일 기준 보유자에게 12월에 부과됩니다.
과세 기준
- 1세대 1주택자: 공시가격 합산 12억원 초과
- 2주택 이하(일반): 공시가격 합산 9억원 초과, 일반 세율(0.5~2.7%)
- 3주택 이상: 공시가격 합산 9억원 초과, 중과 세율(0.5~5.0%)
- 법인: 기본공제 없음, 단일세율(2주택 이하 2.7%, 3주택 이상 5.0%) - 이 계산기 미지원
계산 구조
- 과세표준 = (공시가격 합산 - 기본공제) × 공정시장가액비율(60%)
- 종부세 = 과세표준 × 세율 - 누진공제
- 농어촌특별세 = 종부세 × 20%
절세 방법
- 공동명의 등기 시 각각 공제 적용 가능
- 1세대 1주택자는 고령자·장기보유 공제 최대 80%
이 계산기의 결과는 참고용이며 법적 효력이 없습니다. 종합부동산세는 합산 배제·세부담 상한 등 개별 변수가 많으므로 반드시 세무사 또는 국세청(nts.go.kr)을 통해 확인하세요.
2026년 종합부동산세율표
과세표준 = (공시가격 합산 - 기본공제) × 공정시장가액비율 60%로 산정하며, 아래 세율을 적용한 뒤 산출세액의 20%가 농어촌특별세로 추가됩니다. 기본공제는 1세대 1주택 12억원, 그 외 9억원입니다.
| 과세표준 | 2주택 이하 (일반) | 3주택 이상 (중과) |
|---|---|---|
| 3억원 이하 | 0.5% | 0.5% |
| 3억원 ~ 6억원 | 0.7% | 0.7% |
| 6억원 ~ 12억원 | 1.0% | 1.0% |
| 12억원 ~ 25억원 | 1.3% | 2.0% |
| 25억원 ~ 50억원 | 1.5% | 3.0% |
| 50억원 ~ 94억원 | 2.0% | 4.0% |
| 94억원 초과 | 2.7% | 5.0% |
매년 6월 1일 보유자 기준으로 12월에 부과됩니다. 1세대 1주택자는 고령자·장기보유 세액공제를 최대 80%까지 받을 수 있고, 부부 공동명의는 각자 9억원씩 합산 18억원이 공제됩니다.
종합부동산세 계산기는 언제 쓰나요?
공시가격이 과세 기준을 넘는지 확인하거나, 납부 예정 세액을 미리 파악할 때 씁니다. 1세대 1주택·2주택 이하·3주택 이상 중 보유 유형에 맞게 공제와 세율이 자동 적용됩니다.
종합부동산세 계산 원리
2026년 기준 종합부동산세는 「종합부동산세법」 제8조부터 제14조에 따라 산정합니다. 매년 6월 1일 보유자 기준으로 과세 대상이 정해지고, 12월 1일~15일에 국세청이 고지서를 발송합니다. 단순히 공시가격에 세율을 곱하지 않고 기본공제·공정시장가액비율·재산세 중복분 공제를 거치는 다단계 구조입니다.
실제 계산 예시
예시 1 - 김OO씨(55세, 1세대 1주택, 공시가 15억 아파트)
김OO씨는 서울 강남구의 공시가격 15억원 아파트를 단독으로 보유한 1세대 1주택자입니다. 2026년 6월 1일 기준 보유 상태로 12월 고지서를 받을 예정입니다.
- 공시가격 15억 - 기본공제 12억 = 3억
- 과세표준: 3억 × 60% = 1.8억
- 종부세: 1.8억 × 0.5% = 90만원
- 농어촌특별세: 90만원 × 20% = 18만원
- 총 납부세액: 108만원
1세대 1주택 12억 공제 덕분에 같은 공시가격 매물 대비 세 부담이 크게 줄어듭니다. 김OO씨가 만 60세 이상이고 5년 이상 보유하면 고령자·장기보유 공제 합산 최대 80%까지 추가 감면을 받을 수 있어 실제 납부액은 더 낮아질 수 있습니다.
예시 2 - 이OO씨(48세, 3주택 보유, 공시가 합산 25억)
이OO씨는 본인 명의로 아파트 3채(공시가 각 10억·8억·7억)를 보유 중입니다. 3주택자라 중과 세율이 적용되며, 과세표준 9.6억은 6~12억 구간(1.0%-240만 누진공제)에 해당합니다.
- 공시가격 합산 25억 - 기본공제 9억 = 16억
- 과세표준: 16억 × 60% = 9.6억
- 종부세: 9.6억 × 1.0% - 240만원 = 720만원
- 농어촌특별세: 720만원 × 20% = 144만원
- 총 납부세액: 864만원
과세표준이 12억을 넘어 25억(공시 약 32억) 구간에 들어서면 3주택 중과세율(2.0%) 영향이 본격적으로 커집니다. 이OO씨는 향후 공시가격이 추가로 상승할 경우 1주택을 자녀에게 증여하거나 매도해 2주택 이하로 전환하는 시뮬레이션도 함께 검토했습니다.
신고·납부 전 확인할 것
종부세는 변수가 많아 단순 공시가격만 보고 판단하면 누락 위험이 있습니다.
자주 묻는 질문
종합부동산세란 무엇인가요?
일정 기준 이상의 부동산을 보유한 사람에게 부과하는 국세입니다. 매년 6월 1일 기준 보유자에게 12월에 부과되며, 1세대 1주택자는 공시가격 합산 12억원 초과, 그 외 개인은 9억원 초과 시 과세됩니다.
종합부동산세 계산 구조는 어떻게 되나요?
과세표준은 (공시가격 합산 - 기본공제) × 공정시장가액비율(60%)로 산정합니다. 여기에 세율과 누진공제를 적용한 뒤 농어촌특별세(종부세 × 20%)를 더하면 최종 납부액이 됩니다.
1세대 1주택, 2주택 이하, 3주택 이상은 어떻게 구분하나요?
1세대(본인·배우자·주민등록상 가족)가 단 1주택만 보유하면 1세대 1주택자로 12억원 공제를 받습니다. 2주택 이하는 9억원 공제에 일반 세율(0.5~2.7%), 3주택 이상은 9억원 공제에 중과 세율(0.5~5.0%)이 적용됩니다.
법인이 보유한 주택은 어떻게 계산하나요?
법인은 기본공제 없이 공시가격 전액이 과세 대상이며, 단일세율(2주택 이하 2.7%, 3주택 이상 5.0%)이 적용됩니다. 개인과 산정 방식이 달라 이 계산기에서는 지원하지 않으니 세무사 또는 국세청을 통해 확인하세요.
종합부동산세 절세 방법은?
공동명의 등기 시 각각 기본공제를 받아 합산 18억원 공제 효과가 생깁니다. 1세대 1주택자는 고령자·장기보유 공제를 최대 80%까지 받을 수 있습니다.
합산배제 임대주택은 어떻게 처리되나요?
임대사업자로 등록된 임대주택 중 일정 요건(공시가 6억 이하·임대 의무 기간 5년 또는 8년 등)을 충족하면 종부세 합산 대상에서 제외됩니다. 단 자동 적용이 아니라 매년 9월 16일부터 9월 30일 사이 합산배제 신고를 해야 인정되며, 신고 누락 시 합산 과세됩니다. 임대료 5% 증액 제한 등 임대 의무 조건을 위반하면 사후 합산되어 추징될 수 있으니 임대 등록 후 의무 사항을 끝까지 지키는 것이 중요합니다.
부부 공동명의와 단독명의 중 어느 쪽이 유리한가요?
공동명의는 각자 9억원씩 기본공제를 받아 합산 18억원까지 공제됩니다. 1세대 1주택 단독명의는 12억 공제 + 고령자·장기보유 공제(최대 80%)가 적용되어 보유 기간이 길고 본인이 만 60세 이상이면 단독명의가 유리할 수 있습니다. 일반적으로 공시가 18억 이하 1주택자는 단독명의(공제 12억 + 추가 감면)가 낫고, 공시가 18~25억 구간은 공동명의가 유리한 경우가 많습니다. 본인 나이·보유 기간·공시가에 따라 시뮬레이션을 비교하세요.