혹시 부동산 계약하면서 중개수수료가 이게 맞나 싶었던 적 있으신가요? 결론부터 말하면, 중개수수료는 법정 상한요율이 있고, 그 안에서 깎을 수도 있습니다. 근데 이걸 모르면 그냥 부르는 대로 내게 되죠. 2026년 기준 요율표와 실제 계산 예시를 한번 같이 보겠습니다.
수수료, 어떻게 계산되는 건가요?
구조는 간단합니다. 거래금액 x 요율이 기본이고, 구간마다 상한액이 있어서 그걸 넘길 수는 없습니다. 매매냐 임대차(전·월세)냐에 따라 요율이 다르고요.
핵심은 이겁니다. 상한요율은 '최대치'일 뿐, 무조건 그만큼 낼 필요는 없습니다. 협의가 됩니다.
그래서 수수료가 얼마인데? - 매매 편
| 거래금액 | 상한요율 | 한도액 |
|---|---|---|
| 5천만원 미만 | 0.6% | 25만원 |
| 5천만원 이상 ~ 2억원 미만 | 0.5% | 80만원 |
| 2억원 이상 ~ 9억원 미만 | 0.4% | 없음 |
| 9억원 이상 ~ 12억원 미만 | 0.5% | 없음 |
| 12억원 이상 ~ 15억원 미만 | 0.6% | 없음 |
| 15억원 이상 | 0.7% | 없음 |
전세·월세는 좀 다릅니다
| 거래금액 | 상한요율 | 한도액 |
|---|---|---|
| 5천만원 미만 | 0.5% | 20만원 |
| 5천만원 이상 ~ 1억원 미만 | 0.4% | 30만원 |
| 1억원 이상 ~ 6억원 미만 | 0.3% | 없음 |
| 6억원 이상 ~ 12억원 미만 | 0.4% | 없음 |
| 12억원 이상 ~ 15억원 미만 | 0.5% | 없음 |
| 15억원 이상 | 0.6% | 없음 |
월세는 이렇게 환산합니다
월세는 보증금만으로 계산하지 않습니다. 보증금과 월세를 합산한 환산금액을 기준으로 잡아요.
- 환산금액 = 보증금 + (월세 × 100)
- 단, 환산금액이 5천만원 미만인 경우 = 보증금 + (월세 × 70)
순서가 중요합니다. ×70 단서는 "×100으로 계산한 결과"가 5천만원 미만일 때만 발동합니다. 먼저 ×70을 해놓고 그 결과로 판정하면 안 됩니다.
예시 A: 보증금 1,000만원 / 월세 50만원
- 본문식 = 1,000만원 + (50만원 × 100) = 6,000만원 → 5천만원 이상이므로 ×70 단서 적용 안 됨
- 거래금액 6,000만원 → 5천만~1억 미만 구간, 요율 0.4%, 한도 30만원
- 수수료 = 6,000만원 × 0.4% = 24만원 (한도 30만원 이내라 그대로)
예시 B: 보증금 500만원 / 월세 40만원 (단서가 실제로 걸리는 경우)
- 본문식 = 500만원 + (40만원 × 100) = 4,500만원 → 5천만원 미만이라 단서 적용
- 거래금액 = 500만원 + (40만원 × 70) = 3,300만원
- 수수료 = 3,300만원 × 0.5% = 16.5만원 (한도 20만원 이내)
오피스텔·상가는 이건 몰랐을 수도
주택이 아닌 물건은 요율 체계가 다릅니다. 오피스텔은 주거용 요건을 갖췄는지에 따라 요율이 갈립니다.
| 거래 유형 | 상한요율 |
|---|---|
| 오피스텔 매매·교환 - 전용 85㎡ 이하 + 전용입식 부엌·전용수세식 화장실·목욕시설 완비 | 0.5% |
| 오피스텔 임대차 등 - 위 요건 충족 | 0.4% |
| 위 요건을 못 갖춘 오피스텔(업무용·85㎡ 초과 등) | 0.9% 이내 협의 |
| 상가·토지 매매·임대차 | 0.9% 이내 협의 |
여기가 가장 많이 헷갈리는 부분인데요, 업무용 오피스텔은 0.5%가 아니라 0.9% 이내 협의 구간입니다. 면적과 설비 두 요건을 모두 갖춰야만 0.5%·0.4%가 적용됩니다(공인중개사법 시행규칙 제20조 제4항 제1호, 별표2). 참고로 상가주택처럼 주택과 비주택이 섞인 건물은 주택 면적이 2분의 1 이상이면 주택 요율, 미만이면 주택 외 요율을 씁니다(같은 조 제6항).
상가·토지는 상한이 0.9%로 꽤 높습니다. 고가 상가 매매면 수수료만 수천만 원이 나올 수 있어요. 개인적으로는 상가 거래일수록 복수의 중개사한테 수수료 조건을 먼저 물어보는 게 낫다고 봅니다.
수수료 아끼는 현실적인 방법
- 흥정은 당연한 겁니다 - 상한요율은 최대치일 뿐이에요. 안 깎으면 손해입니다
- 중개사 한 곳만 보지 마세요 - 같은 물건을 여러 곳에서 다루면 수수료 조건을 비교할 수 있습니다
- 부가세 별도인지 꼭 확인 - 일반과세자인 중개사는 수수료의 10%를 부가세로 추가 청구합니다
- 서면으로 남기세요 - 구두 합의 말고 계약서에 수수료 금액을 확정하고, 영수증도 반드시 챙기세요
실제로 계산하면 이렇게 나옵니다
예시 1: 서울 아파트 7억원 매매
- 거래금액: 7억원 (2억원 이상 ~ 9억원 미만 구간)
- 상한요율: 0.4%
- 중개수수료 = 7억원 x 0.4% = 280만원
- 부가세(10%) 별도 시: 280만원 + 28만원 = 308만원
예시 2: 전세 3억원 아파트
- 거래금액: 3억원 (1억원 이상 ~ 6억원 미만 구간)
- 상한요율: 0.3%
- 중개수수료 = 3억원 x 0.3% = 90만원
예시 3: 보증금 500만원 / 월세 60만원
- 본문식 = 500만원 + (60만원 x 100) = 6,500만원 → 5천만원 이상이므로 ×70 단서 적용 안 됨
- 거래금액 6,500만원 → 5천만~1억 미만 구간, 요율 0.4%, 한도 30만원
- 계산액 = 6,500만원 x 0.4% = 26만원 (한도 30만원 이내라 그대로)
근거를 정확히 짚으면, 주택 중개보수는 국토교통부(molit.go.kr)령인 공인중개사법 시행규칙 별표1이 정한 범위 안에서 시·도 조례로 정합니다(공인중개사법 제32조 제4항). 고시가 아닙니다. 위 표는 시행규칙 별표1의 상한요율이고 현재 시·도 조례가 대체로 이와 같게 규정하고 있으나, 법적 근거는 각 시·도 조례이므로 본인 지역 조례를 확인하세요. 하나 더, 물건 소재지와 중개사무소 소재지가 다르면 '중개사무소 소재지' 시·도 조례가 적용됩니다(시행규칙 제20조 제3항).
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중개보수를 초과 지급했다면 부당이득 반환을 내용증명으로 청구할 수 있습니다. 항목만 입력하면 가입 없이 바로 PDF로 나옵니다.
내용증명 만들기 ↗많이들 궁금해하는 것들
공인중개사가 일반과세자이면 중개보수의 10%를 부가가치세로 별도 청구합니다(부가가치세법 제31조). 간이과세자는 조금 다릅니다. 직전 연도 공급대가가 4,800만원 미만인 간이과세자는 세금계산서를 발급할 수 없고 영수증만 발급하므로(같은 법 제36조 제1항 제2호) 10%를 따로 붙이지 않는 것이 보통입니다. 반면 직전 연도 공급대가가 4,800만원 이상인 간이과세자는 세금계산서 발급 의무가 있어 부가세를 별도로 청구할 수 있으므로, 간이과세자면 무조건 부가세가 없다는 말은 사실이 아닙니다. 계약 전에 사업자등록증으로 과세 유형을 확인하고 총 지급액이 부가세 포함인지 별도인지 계약서에 못 박아 두세요.
네, 가능합니다. 법정 상한요율은 말 그대로 최대 한도이므로, 그 이내에서 자유롭게 협의할 수 있습니다. 특히 거래금액이 높은 경우, 매도인과 매수인 양쪽을 모두 중개하는 경우, 또는 비수기에는 할인 가능성이 더 높습니다. 다만 지나치게 낮은 수수료를 요구하면 서비스 질이 떨어질 수 있으니 적정선에서 협의하세요.
공인중개사를 통하지 않고 당사자 간 직접 거래하면 중개수수료가 발생하지 않습니다. 하지만 등기부등본 확인, 계약서 작성, 특약사항 검토 등을 직접 해야 하므로 법적 리스크가 있을 수 있습니다. 직거래 시에도 법무사 자문을 받는 것을 권장합니다. 특히 전세 거래에서는 전입신고·확정일자·근저당권 현황을 직접 점검해야 보증금을 안전하게 지킬 수 있습니다.
매매의 경우 매도인과 매수인 각각 중개수수료를 공인중개사에게 지급합니다. 임대차의 경우에도 임대인과 임차인 각각 부담합니다. 한쪽이 전액 부담하는 것은 법적으로 문제가 되지는 않지만, 일반적으로 각자 부담이 관행입니다. 수수료 지급 시기는 통상 잔금 지급일이며, 중개사에게 세금계산서 또는 영수증을 반드시 받아두세요.
9억 넘으면 수수료가 얼마나 달라지나
2021년 공인중개사법 시행규칙 개정 이후로는 매매 9억원 이상도 "이내 협의"가 아니라 구간마다 고정된 법정 상한요율이 적용됩니다. 9억·12억·15억 세 지점을 경계로 상한요율이 0.5% → 0.6% → 0.7%로 한 단계씩 올라가고, 15억원 이상은 0.7%로 고정되어 그 위로는 더 오르지 않습니다. 20억이든 100억이든 요율은 0.7%입니다.
| 거래금액 | 구간 | 상한요율 | 법정 상한 수수료 |
|---|---|---|---|
| 7억원 | 2억~9억 미만 | 0.4% | 280만원 |
| 9억원 | 9억~12억 미만 | 0.5% | 450만원 |
| 10억원 | 9억~12억 미만 | 0.5% | 500만원 |
| 13억원 | 12억~15억 미만 | 0.6% | 780만원 |
| 15억원 | 15억 이상 | 0.7% | 1,050만원 |
7억원에서 9억원으로 거래금액이 2억 늘어나면 상한 수수료는 280만원에서 450만원으로 170만원 늘어납니다. 요율 구간이 한 단계 올라가는 효과까지 겹치기 때문입니다. 이 상한요율 이내에서는 여전히 중개사와 협의로 낮출 수 있습니다.
서울 강남 4구 기준 현재 거래되는 아파트 중 상당수가 9억원 이상 구간에 분포합니다. 한도액이 없는 구간은 사실 9억이 아니라 2억원 이상 전부입니다. 한도액은 5천만~2억 구간(80만원)까지만 있고, 그 위로는 요율만 곱하므로 거래금액이 클수록 수수료 절대 금액이 그대로 커집니다. 계약 전에 복수의 중개사에게 협의 가능한 요율을 문의해보는 것이 실질적입니다.
수수료 과다 청구 - 이렇게 대처하세요
상한요율을 초과한 수수료를 요구하는 것은 공인중개사법 위반입니다. 그러나 실제로 이런 일이 발생했을 때 어떻게 해야 할지 모르는 경우가 많습니다.
- 1단계: 계약 전에 수수료 금액을 서면으로 확정합니다. 계약서 특약란에 "중개수수료는 금 OOO원으로 한다"고 기재하면 이후 분쟁을 방지할 수 있습니다.
- 2단계: 과다 청구가 발생하면 먼저 중개사에게 요율 근거를 서면으로 요청합니다. 상한요율 초과 여부를 계산기 또는 표로 직접 확인하세요.
- 3단계: 시·군·구 부동산중개업 담당 부서 또는 한국공인중개사협회에 신고할 수 있습니다. 위반 사실이 확인되면 중개사 자격 정지·취소 처분이 가능합니다.
- 4단계: 이미 납부한 초과 수수료는 부당이득 반환 청구(내용증명 후 민사 소액 청구)로 돌려받을 수 있습니다.
중개수수료 관련 민원은 계약 전 명확한 확인 한 번으로 대부분 막을 수 있는 사례입니다. 영수증을 반드시 받고, 전자세금계산서로 요청하면 추후 증빙이 편합니다.
한 줄 요약
답은 간단합니다. 요율표를 미리 확인하고, 계약 전에 수수료를 먼저 협의하세요. 그게 전부입니다. 상한요율 그대로 내는 건 모르면 당하는 겁니다.
내 거래 조건 넣으면 수수료가 바로 나옵니다. 한번 확인해보세요.
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