혹시 부동산 계약하면서 중개수수료가 이게 맞나 싶었던 적 있으신가요? 결론부터 말하면, 중개수수료는 법정 상한요율이 있고, 그 안에서 깎을 수도 있습니다. 근데 이걸 모르면 그냥 부르는 대로 내게 되죠. 2026년 기준 요율표와 실제 계산 예시를 한번 같이 보겠습니다.
수수료, 어떻게 계산되는 건가요?
구조는 간단합니다. 거래금액 x 요율이 기본이고, 구간마다 상한액이 있어서 그걸 넘길 수는 없습니다. 매매냐 임대차(전·월세)냐에 따라 요율이 다르고요.
핵심은 이겁니다. 상한요율은 '최대치'일 뿐, 무조건 그만큼 낼 필요는 없습니다. 협의가 됩니다.
그래서 수수료가 얼마인데? - 매매 편
| 거래금액 | 상한요율 | 한도액 |
|---|---|---|
| 5천만원 미만 | 0.6% | 25만원 |
| 5천만원 이상 ~ 2억원 미만 | 0.5% | 80만원 |
| 2억원 이상 ~ 9억원 미만 | 0.4% | 없음 |
| 9억원 이상 | 0.9% 이내 협의 | 없음 |
전세·월세는 좀 다릅니다
| 거래금액 | 상한요율 | 한도액 |
|---|---|---|
| 5천만원 미만 | 0.5% | 20만원 |
| 5천만원 이상 ~ 1억원 미만 | 0.4% | 30만원 |
| 1억원 이상 ~ 3억원 미만 | 0.3% | 없음 |
| 3억원 이상 ~ 6억원 미만 | 0.4% | 없음 |
| 6억원 이상 | 0.8% 이내 협의 | 없음 |
월세는 이렇게 환산합니다
월세는 보증금만으로 계산하지 않습니다. 보증금과 월세를 합산한 환산금액을 기준으로 잡아요.
- 환산금액 = 보증금 + (월세 × 100)
- 단, 환산금액이 5천만원 미만인 경우 = 보증금 + (월세 × 70)
예시: 보증금 1,000만원 / 월세 50만원
- 환산금액 = 1,000만원 + (50만원 × 70) = 4,500만원
- 요율 0.5%, 한도 20만원 → 수수료 20만원(한도 적용)
오피스텔·상가는 이건 몰랐을 수도
주택이랑 다릅니다. 오피스텔(업무용)과 상가·토지는 별도 요율이 붙어요.
| 거래 유형 | 상한요율 |
|---|---|
| 오피스텔 매매 | 0.5% |
| 오피스텔 임대차 | 0.4% |
| 상가·토지 매매 | 0.9% 이내 협의 |
| 상가·토지 임대차 | 0.9% 이내 협의 |
상가·토지는 상한이 0.9%로 꽤 높습니다. 고가 상가 매매면 수수료만 수천만 원이 나올 수 있어요. 개인적으로는 상가 거래일수록 복수의 중개사한테 수수료 조건을 먼저 물어보는 게 낫다고 봅니다.
수수료 아끼는 현실적인 방법
- 흥정은 당연한 겁니다 - 상한요율은 최대치일 뿐이에요. 안 깎으면 손해입니다
- 중개사 한 곳만 보지 마세요 - 같은 물건을 여러 곳에서 다루면 수수료 조건을 비교할 수 있습니다
- 부가세 별도인지 꼭 확인 - 일반과세자인 중개사는 수수료의 10%를 부가세로 추가 청구합니다
- 서면으로 남기세요 - 구두 합의 말고 계약서에 수수료 금액을 확정하고, 영수증도 반드시 챙기세요
실제로 계산하면 이렇게 나옵니다
예시 1: 서울 아파트 7억원 매매
- 거래금액: 7억원 (2억원 이상 ~ 9억원 미만 구간)
- 상한요율: 0.4%
- 중개수수료 = 7억원 x 0.4% = 280만원
- 부가세(10%) 별도 시: 280만원 + 28만원 = 308만원
예시 2: 전세 3억원 아파트
- 거래금액: 3억원 (3억원 이상 ~ 6억원 미만 구간)
- 상한요율: 0.4%
- 중개수수료 = 3억원 x 0.4% = 120만원
예시 3: 보증금 500만원 / 월세 60만원
- 환산금액 = 500만원 + (60만원 x 70) = 4,700만원
- 요율 0.5%, 한도 20만원
- 계산액 = 4,700만원 x 0.5% = 23.5만원 → 한도 적용으로 20만원
참고로, 요율과 한도는 국토교통부(molit.go.kr)에서 고시합니다. 시·도 조례에 따라 일부 차이가 있을 수 있으니 본인 지역 기준도 한번 확인해보세요.
많이들 궁금해하는 것들
공인중개사가 일반과세자인 경우 중개수수료의 10%를 부가세로 별도 청구할 수 있습니다. 간이과세자인 경우 부가세를 별도로 청구하지 않습니다. 계약 전에 중개사에게 부가세 별도 여부를 반드시 확인하세요. 사업자등록증을 확인하면 일반/간이과세 여부를 알 수 있습니다.
네, 가능합니다. 법정 상한요율은 말 그대로 최대 한도이므로, 그 이내에서 자유롭게 협의할 수 있습니다. 특히 거래금액이 높은 경우, 매도인과 매수인 양쪽을 모두 중개하는 경우, 또는 비수기에는 할인 가능성이 더 높습니다. 다만 지나치게 낮은 수수료를 요구하면 서비스 질이 떨어질 수 있으니 적정선에서 협의하세요.
공인중개사를 통하지 않고 당사자 간 직접 거래하면 중개수수료가 발생하지 않습니다. 하지만 등기부등본 확인, 계약서 작성, 특약사항 검토 등을 직접 해야 하므로 법적 리스크가 있을 수 있습니다. 직거래 시에도 법무사 자문을 받는 것을 권장합니다.
매매의 경우 매도인과 매수인 각각 중개수수료를 공인중개사에게 지급합니다. 임대차의 경우에도 임대인과 임차인 각각 부담합니다. 한쪽이 전액 부담하는 것은 법적으로 문제가 되지는 않지만, 일반적으로 각자 부담이 관행입니다.
9억 넘으면 수수료가 얼마나 달라지나
2021년 공인중개사법 개정 이후 매매 9억원 이상은 "0.9% 이내 협의"로 통합됩니다. 고정 요율이 없기 때문에 중개사와 협의한 요율이 결정적입니다. 아래는 협의 요율을 0.4%~0.5%로 가정했을 때의 예시입니다.
| 거래금액 | 구간 | 협의 예시 0.4% | 협의 예시 0.5% |
|---|---|---|---|
| 7억원 | 2억~9억 미만 (상한 0.4%) | 280만원 | - |
| 9억원 | 9억 이상 (0.9% 이내 협의) | 360만원 | 450만원 |
| 10억원 | 9억 이상 (0.9% 이내 협의) | 400만원 | 500만원 |
| 15억원 | 9억 이상 (0.9% 이내 협의) | 600만원 | 750만원 |
9억원 이상은 법정 최대 요율이 0.9%이므로 협의에 따라 수수료 차이가 큽니다. 같은 10억원 아파트를 두고 어느 중개사를 쓰느냐에 따라 100~200만원 이상 차이가 날 수 있습니다. 계약 전에 복수의 중개사에게 수수료 조건을 문의해보는 것이 실질적입니다.
서울 강남 4구 기준 현재 거래되는 아파트 중 상당수가 9억원 이상 구간에 분포합니다. 이 구간은 법정 고정 요율이 없으므로 중개사와 협의 전에 상한(0.9%)을 기준으로 최대 비용을 먼저 파악해두세요.
수수료 과다 청구 - 이렇게 대처하세요
상한요율을 초과한 수수료를 요구하는 것은 공인중개사법 위반입니다. 그러나 실제로 이런 일이 발생했을 때 어떻게 해야 할지 모르는 경우가 많습니다.
- 1단계: 계약 전에 수수료 금액을 서면으로 확정합니다. 계약서 특약란에 "중개수수료는 금 OOO원으로 한다"고 기재하면 이후 분쟁을 방지할 수 있습니다.
- 2단계: 과다 청구가 발생하면 먼저 중개사에게 요율 근거를 서면으로 요청합니다. 상한요율 초과 여부를 계산기 또는 표로 직접 확인하세요.
- 3단계: 시·군·구 부동산중개업 담당 부서 또는 한국공인중개사협회에 신고할 수 있습니다. 위반 사실이 확인되면 중개사 자격 정지·취소 처분이 가능합니다.
- 4단계: 이미 납부한 초과 수수료는 부당이득 반환 청구(내용증명 후 민사 소액 청구)로 돌려받을 수 있습니다.
2024년 국토교통부 발표에 따르면 중개수수료 관련 민원이 연간 4,000건을 넘습니다. 대부분은 계약 전 명확한 확인 한 번으로 막을 수 있는 사례입니다. 영수증을 반드시 받고, 전자세금계산서로 요청하면 추후 증빙이 편합니다.
한 줄 요약
답은 간단합니다. 요율표를 미리 확인하고, 계약 전에 수수료를 먼저 협의하세요. 그게 전부입니다. 상한요율 그대로 내는 건 모르면 당하는 겁니다.
내 거래 조건 넣으면 수수료가 바로 나옵니다. 한번 확인해보세요.
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