청약 가점 점수표 2026 - 통장 가입기간별 점수 기준 + 내 가점 계산

"내 청약 점수가 대체 몇 점이지?" 청약홈에 로그인해서 모의계산을 돌려보다가 고개를 갸웃한 적 있을 겁니다. 가점제는 추첨이 아니라 점수 순으로 당첨자를 뽑습니다. 1점 차이로 당락이 갈리는 구조라, 내 점수를 정확히 아는 게 시작입니다. 항목별 점수표와 실전 계산 예시, 그리고 현실적으로 가점을 끌어올리는 방법까지 한 번에 다뤄보겠습니다.

가점제, 대체 뭔가

간단히 말하면, 민영주택 물량 중 일부를 점수 높은 사람 순으로 넘기는 방식입니다. 비율은 평형과 지역에 따라 40~80% 사이에서 갈립니다. 평형이 클수록 무조건 올라가는 것도 아닙니다. 청약과열지역은 60~85㎡가 70%인데 85㎡를 넘으면 오히려 50%로 내려갑니다. 반대로 규제지역이 아닌 곳은 지자체장이 따로 공고하지 않는 한 가점제 물량 자체가 없어 전액 추첨입니다.

그럼 내가 어느 칸에 해당하는지가 문제입니다. 2025년 10월 15일 대책으로 서울 25개 자치구 전역과 경기 12곳(과천, 광명, 성남 분당·수정·중원, 수원 영통·장안·팔달, 안양 동안, 용인 수지, 의왕, 하남)이 투기과열지구이자 조정대상지역으로 지정됐습니다. 서울·수도권 주요 지역에 넣는다면 위 표의 40~80% 구간이 그대로 적용된다고 보시면 됩니다. 반대로 지방 비규제지역이라면 공고문에 가점제 비율이 적혀 있는지부터 확인해야 합니다.

총점은 84점 만점. 무주택기간(최대 32점) + 부양가족 수(최대 35점) + 청약통장 가입기간(최대 17점)을 합산합니다. 합산 점수가 곧 당첨 순위입니다.

무주택기간 - 언제부터 세나?

본인과 배우자 모두를 기준으로 봅니다. 기산점은 만 30세 생일과 혼인 신고일 중 빠른 쪽입니다. 즉, 만 27세에 결혼했다면 결혼일부터, 미혼이라면 만 30세부터 기간이 쌓이기 시작합니다.

👉 DSR 대출한도 계산기로 직접 계산해보기

여기서 함정이 하나 있습니다. 과거에 집을 가졌다가 팔았다면, 처분일부터 기간이 다시 0으로 돌아갑니다. 배우자도 마찬가지입니다.

더 중요한 건 그다음입니다. 부부 중 한 명이라도 주택을 갖고 있으면 무주택기간이 0점이 되는 데서 끝나지 않습니다. 제28조 제6항은 1주택을 소유한 세대에 속한 사람과 과거 2년 이내에 가점제로 당첨된 세대에 속한 사람을 가점제 대상에서 아예 제외한다고 정합니다. 점수가 낮게 매겨지는 게 아니라 가점제 트랙에서 빠져 추첨제로만 가는 것입니다. "0점이라도 넣어보자"가 성립하지 않는 구조입니다.

부양가족 수 - 배점이 가장 크다

주민등록등본에 함께 올라 있는 직계존속(부모, 조부모), 직계비속(자녀, 손자녀), 배우자가 대상입니다. 여기서 직계존속은 배우자의 직계존속, 즉 장인·장모·시부모도 포함합니다. 이 경우 신청자가 세대주여야 하고, 입주자모집공고일 기준 3년 이상 계속해서 같은 주민등록등본에 등재되어 있어야 인정됩니다. 공고 직전 단기 전입 신고만으로는 인정되지 않습니다. 주의할 점이 두 가지 더 있습니다. 직계존속과 그 배우자 중 한 명이라도 주택을 소유하면 두 사람 모두 부양가족에서 빠지고(어머니 명의 집이 있으면 아버지도 함께 탈락), 자녀는 미혼인 경우만 인정되며 30세 이상 자녀는 최근 1년 이상 같은 등본에 있어야 합니다.

35점 만점으로, 세 항목 중 비중이 가장 큽니다. 자녀가 많거나 부모님을 모시고 있으면 여기서 크게 앞서갈 수 있습니다. 반대로 1인 가구는 5점에서 시작이라 구조적으로 불리한 게 사실입니다.

청약통장 가입기간 - 일찍 만들수록 이득

주택청약종합저축, 청약저축, 청약예금, 청약부금 종류 상관없이 최초 가입일부터 청약 신청일까지 기간으로 점수가 매겨집니다.

17점 만점이라 배점 자체는 작지만, 시간이 지나면 자동으로 오르는 유일한 항목입니다. 미성년 자녀 명의로도 가입이 되는데, 여기에 함정이 하나 있습니다. 같은 규칙 제10조 제6항이 가점제 산정 시 미성년자로서 가입한 기간을 최대 5년까지만 인정한다고 정해두었습니다. 즉 다섯 살에 만들어줘도 열네 살에 만든 것과 점수가 같습니다. 굳이 일찍 만들 이유는 없고, 만 14세 무렵에 만들면 인정 상한 5년을 정확히 채웁니다.

결혼했다면 챙길 게 하나 더 있습니다. 별표 1 비고 2에 따라 배우자의 통장 가입기간 절반을 최대 3점까지 내 점수에 합산할 수 있습니다(합산 후에도 17점이 상한). 배우자가 12년 가입자라면 절반인 6년치 8점 중 상한인 3점이 붙습니다. 무주택기간으로 3점을 더 벌려면 1년 반을 기다려야 하니, 결코 작은 수치가 아닙니다.

그래서 내 점수는? - 실전 계산

케이스: 35세 직장인 A씨

만 30세부터 쭉 무주택. 현재 35세니까 무주택기간 5년입니다. 배우자와 자녀 1명이 있어 부양가족 2명. 청약통장은 28세에 만들어서 7년째 유지 중입니다.

솔직히 36점은 수도권 인기 단지에 넣기엔 부족합니다. 강남권은 커트라인이 60점대 후반까지 올라가기도 합니다. 하지만 지방 중소도시나 비인기 단지라면 30~40점대에서도 당첨 사례가 나옵니다. A씨가 5년 더 기다리면 무주택 10년(22점) + 통장 12년(14점)으로 총점이 약 51점까지 올라갈 수 있습니다.

내 점수로 어디까지 가능할까?

점수만 계산하고 끝나면 의미가 없습니다. 관건은 "이 점수로 어디에 넣을 수 있느냐"입니다. 아래 표는 공식 통계가 아니라 대략의 감을 잡기 위한 참고 범위이고, 실제 커트라인은 공고마다 다릅니다. 관심 단지의 실제 당첨 가점은 청약홈(applyhome.co.kr) 당첨자 발표에서 직접 확인해야 합니다. 특히 2025년 10월 규제지역 재지정 이후 서울 당첨선이 전반적으로 올라, 아래 범위의 상단을 넘는 단지가 늘고 있는 점을 감안하세요.

같은 서울이라도 자치구와 브랜드에 따라 편차가 큽니다. 최근에는 비강남권 인기 단지도 60점대 후반에서 갈리는 사례가 나오므로, 표의 범위만 믿고 판단하지 말고 반드시 실제 공고 데이터를 확인하세요. 특별공급(신혼부부, 생애최초)은 별도 트랙이라 일반공급 가점과 직접 비교는 안 됩니다. 관심 단지가 있다면 청약홈에서 과거 당첨자 발표를 한 번 조회해보세요. 체감이 확 달라집니다.

점수를 올릴 수 있는 현실적인 방법

무주택기간과 부양가족 수가 주된 조정 대상이고, 기혼자라면 배우자 통장 합산(최대 3점)까지 세 가지를 손볼 수 있습니다.

• 주택 처분 후 재도전: 주택을 보유하고 있다면 처분 후 무주택기간을 새로 적립하는 방법을 검토할 수 있습니다. 처분 시점이 빠를수록 청약 시점에 누적 기간이 길어집니다.
• 부모님 전입 신고: 부모님이 별도 세대주로 거주 중이라면, 실제 동거 요건(3년 이상)을 충족하면서 전입 신고를 고려해 볼 수 있습니다. 다만 부모님이 주택을 소유한 경우 무주택 세대 구성원 요건에서 탈락할 수 있으니 사전에 반드시 확인해야 합니다.
• 청약 지역 선정: 동일한 점수라도 지역과 단지에 따라 커트라인이 크게 다릅니다. 인기 지역만 고집하지 않고 비규제지역 추첨제 단지나 생애최초 특별공급 등 다른 공급 유형을 병행하는 전략이 현실적입니다.
• 특별공급 활용: 신혼부부 특별공급, 생애최초 특별공급, 다자녀 특별공급 등은 가점제와 별개의 트랙으로 공급됩니다. 자격이 된다면 가점제 일반공급보다 유리할 수 있습니다.

관련 계산기: 취득세 계산기 · 중개수수료 계산기

자주 묻는 질문 (FAQ)