보유세 2026 - 재산세와 종합부동산세 합산 실납부액, 공시가격 구간별 완전 정리

보유세는 한국 부동산 소유자라면 누구나 매년 납부해야 하는 세금입니다. 그런데 정작 "내 아파트 보유세가 얼마냐"를 정확히 아는 분은 많지 않습니다. 재산세와 종합부동산세(종부세)라는 두 가지 세금을 합산해서 계산해야 하고, 납부 시기도 7월, 9월, 12월로 나뉘어 있어 한눈에 파악하기 어렵기 때문입니다. 이 글은 공시가격 5억원부터 25억원까지 6개 구간에 걸쳐 실제 납부액을 계산해 정리했습니다. 세율표부터 세 사람의 실제 시나리오, "재산세가 항상 더 많다"는 통념이 뒤집히는 지점까지 순서대로 확인해보겠습니다.

이 글에서 확인할 수 있는 내용은 다음과 같습니다.

• 공시가 5억~25억 구간별 보유세 합산 납부액 (재산세 + 종부세 + 부가세 전부 포함)
• 1세대 1주택 기준 종부세 과세 시작점 - 공시가 12억 초과부터
• 공시가 15억이면 연간 412.0만원, 20억이면 709.9만원 납부
• 종부세에서 재산세 중복분을 빼주는 공제 - 15억 기준 32.4만원, 25억 기준 140.4만원
• 6월 1일 기준일 전략 - 공시가 15억 아파트 기준 412.0만원을 아끼는 방법
• 공시가 약 29.6억에서 종부세가 재산세를 역전하는 반전 계산
• 고령자·장기보유 세액공제로 종부세 최대 80%까지 줄이는 방법

보유세의 구조 - 재산세와 종부세, 무엇이 다른가

보유세는 단일 세금이 아닙니다. 지방세인 재산세와 국세인 종합부동산세가 각각 별도의 법령에 따라 부과됩니다. 두 세금의 가장 큰 차이는 누가 내느냐입니다. 재산세는 부동산을 소유한 모든 사람이 납부합니다. 공시가격 1억짜리 빌라를 가진 분도, 30억짜리 강남 아파트를 가진 분도 재산세 고지서를 받습니다. 반면 종합부동산세는 공시가격 합산액이 1세대 1주택 기준 12억원을 초과하는 경우에만 부과되는 고가 주택 대상 추가 세금입니다.

또 다른 차이는 납부 시기입니다. 재산세는 지방자치단체가 7월과 9월에 고지서를 보내고, 종부세는 국세청이 12월에 고지서를 발송합니다. 그래서 공시가 12억을 넘는 1세대 1주택 보유자는 7월, 9월, 12월 세 차례에 걸쳐 보유세를 납부하게 됩니다.

재산세와 종부세는 공정시장가액비율이 서로 다릅니다. 종부세는 종합부동산세법 시행령 제2조의4에 따라 60%로 고정입니다. 반면 재산세는 지방세법 시행령 제109조 제1항 제2호 단서에 따라 2026년도 성립분 1세대 1주택에 한해 공시가격 구간별로 43~45%가 적용됩니다(3억 이하 43% / 3억 초과 6억 이하 44% / 6억 초과 45%, 9억 초과 주택도 45% 적용 대상에 포함). 원칙(60%)보다 낮은 이 비율이 1세대 1주택자의 재산세 부담을 실질적으로 줄여주는 핵심 장치입니다.

재산세 세율 구간 - 1세대 1주택 특례세율과 표준세율

재산세 세율은 두 갈래로 나뉩니다. 시가표준액(공시가격) 9억원 이하 1세대 1주택은 지방세법 제111조의2에 따른 특례세율을, 9억원을 초과하거나 1세대 1주택이 아니면 표준세율을 적용합니다. 이 특례세율은 부칙에 따라 2026년 12월 28일까지 성립한 납세의무에 한정돼 있어 2027년부터는 표준세율로 복귀합니다.

공시가격 9억원을 초과하는 1세대 1주택이나 다주택자는 아래 표준세율(제111조 제1항 제3호 나목)을 적용합니다.

여기서 함정이 하나 있습니다. 공정시장가액비율(43~45%) 적용 대상은 "9억원 초과 주택을 포함한다"고 명시돼 있어 9억 초과 1세대 1주택도 낮은 비율(45%)은 그대로 적용받지만, 세율만 표준세율로 바뀝니다. 비율과 세율의 9억 기준이 서로 다르게 걸린다는 점을 놓치면 세액을 잘못 계산하기 쉽습니다.

재산세 본세 외에 지방교육세(재산세 본세의 20%)와 도시지역분(과세표준의 0.14%)이 추가됩니다. 실제 납부액은 이 세 가지를 합산한 금액입니다. 예를 들어 공시가 5억 주택은 1세대 1주택 특례비율 44%가 적용돼 과세표준이 2.2억원이고, 본세 26만원에 지방교육세 5.2만원, 도시지역분 30.8만원을 더하면 실납부 재산세 합계는 62만원이 됩니다.

재산세 계산법에 대한 더 자세한 내용은 재산세 계산 방법 상세 가이드에서 확인할 수 있습니다. 과세표준 계산 단계부터 7월·9월 분납 구조까지 자세히 다루고 있습니다.

공시가격별 보유세 비교 - 재산세와 종부세 합산 시각화

아래 그래프는 공시가격별 보유세 합산 총액을 막대 형태로 비교합니다. 노란색이 재산세 비중, 빨간색이 종부세 비중입니다. 12억원까지는 종부세가 없고, 15억원부터 종부세 구간이 나타납니다.

2026년 공시가격별 보유세 합산 납부액 총정리

아래 표는 1세대 1주택자 기준으로 공시가격 5억원부터 25억원까지 6개 구간의 보유세 합산 총액을 정리한 것입니다. 재산세, 종부세, 지방교육세, 도시지역분, 농어촌특별세를 모두 포함한 실납부액입니다.

종합부동산세 세율 구간 - 1세대 1주택 기준

종부세는 공시가격 합산액에서 기본공제(1주택 12억원, 일반 9억원)를 뺀 금액에 공정시장가액비율 60%를 곱한 금액이 과세표준이 됩니다. 이 과세표준에 아래 누진세율이 적용됩니다.

종합부동산세 세율 적용 방식과 계산 예시에 대한 자세한 내용은 종합부동산세 세율 상세 가이드에서 확인할 수 있습니다. 1주택과 2주택, 조정대상지역 여부에 따른 세율 차이도 포함하고 있습니다.

실제 사례로 보는 보유세 - 세 사람의 납부액

시나리오 A - 김민준씨 (42세, 직장인, 공시가 8억 아파트)

김민준씨는 경기도 수원에 공시가격 8억원 아파트 한 채를 갖고 있습니다. 회사 연봉으로 세금을 납부하는 평범한 직장인입니다. 종부세 과세 기준인 12억원에 한참 못 미치기 때문에 재산세만 납부합니다.

김민준씨의 경우 7월과 9월에 63만원씩, 두 차례 재산세 고지서를 받게 됩니다. 종부세 고지서는 없습니다. 공시가 5억짜리 아파트라면 62만원이었을 보유세가 공시가 8억 아파트로 올라오면서 2배 수준이 됩니다. 이는 재산세 세율이 누진 구조이기 때문입니다.

시나리오 B - 이서연씨 (50세, 자영업자, 공시가 15억 아파트)

이서연씨는 서울 마포구에 공시가격 15억원 아파트를 1채 보유한 자영업자입니다. 공시가 12억을 넘기 때문에 재산세와 종부세를 모두 납부합니다. 두 세금의 합산 부담이 처음 계산해보면 적지 않게 느껴진다고 합니다.

시나리오 C - 박재현씨 (58세, 은퇴 준비 중, 공시가 22억 아파트)

박재현씨는 58세로 은퇴를 앞두고 있습니다. 서울 강남구에 공시가격 22억원 아파트 한 채를 가지고 있습니다. 은퇴 후 소득은 줄어드는데 보유세가 매년 나가는 것이 부담입니다. 직접 계산해보니 금액이 예상보다 컸습니다.

박재현씨 같은 고가 주택 보유 은퇴 예정자에게는 60세 이상 고령자 세액공제가 중요한 절세 수단이 됩니다. 이에 대해서는 아래 고령자·장기보유 공제 섹션에서 자세히 다룹니다.

재산세가 항상 더 많이 나오는 줄 알았는데 - 공시가 약 29.6억의 역전

많은 분이 "종부세는 재산세보다 적게 나온다"고 생각합니다. 공시가 15억이나 20억 구간에서는 실제로 그렇습니다. 공시가 15억의 경우 재산세 합계 342.9만원, 종부세 합계 69.1만원으로 재산세가 약 5배 많습니다. 공시가 20억이 되어도 재산세 482.4만원, 종부세 227.5만원으로 여전히 재산세가 더 많습니다.

그런데 공시가격이 높아질수록 이 격차가 줄어듭니다. 재산세는 1세대 1주택 특례비율(45%)이 적용돼 상대적으로 낮게 유지되는 반면, 종부세는 과세표준 구간이 올라갈수록 세율이 가파르게 오르기 때문입니다. 어느 지점에서 역전이 일어날까요? 재산세 중복분 공제까지 반영해 계산하면 공시가격 약 29.6억원 부근입니다.

공시가 29억 기준으로 계산해보면, 재산세 과세표준(45% 특례비율)은 13.05억원이고 본세는 57만원 + (13.05억-3억) × 0.4% = 459만원, 교육세 91.8만원, 도시지역분 182.7만원으로 재산세 합계는 733.5만원입니다. 종부세 과세표준은 (29억-12억) × 60% = 10.2억원이고 산출세액은 10.2억×1.0%-240만원 = 780만원, 여기서 재산세 중복분 183.6만원을 빼면 본세 596.4만원, 농특세 119.28만원으로 합계 715.7만원입니다. 이 구간에서는 재산세(733.5만원)가 아직 종부세(715.7만원)보다 근소하게 큽니다.

공시가 30억으로 올라가면 상황이 바뀝니다. 재산세 과세표준이 13.5억원이 되고 본세 477만원, 교육세 95.4만원, 도시지역분 189만원으로 합계 761.4만원입니다. 종부세 과세표준은 (30억-12억) × 60% = 10.8억원이고 산출세액 840만원에서 재산세 중복분 194.4만원을 뺀 본세 645.6만원, 농특세 129.12만원으로 합계 774.7만원입니다. 이 시점부터 종부세(774.7만원)가 재산세(761.4만원)를 앞지릅니다. 그 차이는 13.3만원이지만, 공시가가 계속 올라갈수록 격차는 점점 벌어집니다.

6월 1일이 보유세의 모든 것을 결정한다

보유세는 1년치를 한꺼번에 납부하는 세금이 아닙니다. 6월 1일 현재 등기부등본에 소유자로 등재된 사람이 그 해 전체 보유세를 납부하는 구조입니다. 이 날 하루가 세금 부담의 기준이 됩니다.

이를 역으로 활용하면 상당한 절세가 가능합니다. 아파트를 매도할 계획이 있다면 5월 31일까지 소유권 이전을 완료하면, 그 해 보유세 전액을 매수인이 납부합니다. 반대로 아파트를 매수할 계획이라면 6월 2일 이후에 잔금을 치르면 당해 연도 보유세는 매도인 부담이 됩니다.

공시가 15억 아파트 기준 절세 시뮬레이션: 5월 31일 매도를 완료하면 재산세 342.9만원과 종부세 69.1만원, 합계 412.0만원을 내지 않아도 됩니다. 반대로 6월 2일 매수를 완료하면 당해 연도 412.0만원은 전 소유자가 납부하므로 매수인에게 유리합니다. 다만, 6월 1일 기준일을 전략적으로 활용하면 매도·매수 협상 과정에서 보유세 분담 문제가 발생할 수 있으므로 계약서에 보유세 귀속 조항을 명시하는 것이 분쟁을 예방합니다.

종부세를 최대 80% 줄이는 방법 - 고령자·장기보유 세액공제

1세대 1주택자에게는 종부세를 크게 낮출 수 있는 세액공제 두 가지가 있습니다. 고령자 세액공제와 장기보유 세액공제입니다. 두 가지를 합산 적용할 수 있으며, 합산 공제율 한도는 80%입니다.

고령자 세액공제 (1세대 1주택자)

장기보유 세액공제 (1세대 1주택자)

두 공제율을 합산 적용하되, 총 공제율은 80%를 초과할 수 없습니다. 예를 들어 70세 이상(40%)이고 15년 이상 보유(50%)라면 합산 90%가 아니라 최대 80%까지만 공제됩니다.

박재현씨의 시나리오 - 60세가 되면 얼마나 줄어드나

앞서 소개한 박재현씨(58세, 공시가 22억)는 현재 종부세 합계 302.4만원(재산세 중복분 공제 반영 후)을 납부합니다. 지금 당장은 고령자 공제 대상이 아닙니다. 그런데 2년 후 60세가 되면 고령자 세액공제 20%가 적용됩니다.

단, 고령자·장기보유 세액공제는 합산 상한 80%가 있고, 공제 적용 후에도 납부 여력이 없는 경우 납부 유예 제도를 활용할 수 있습니다. 납부 유예는 상속·증여 시 납부하거나 주택 양도 시 납부하는 방식이며, 소득이나 재산 요건 기준을 충족해야 합니다. 세무사와 상담해 공제 요건과 유예 조건을 미리 확인해두는 것이 좋습니다.

공동명의를 통한 종부세 절세 전략에 관심이 있다면 공동명의 절세 전략에서 단독명의 대비 합산 세액 비교를 확인할 수 있습니다.

2026년 보유세 계산의 법적 근거와 공시가격 현실화율

지방세법 시행령 제109조에 따라 재산세 공정시장가액비율은 원칙적으로 60%이지만, 2026년도 성립분 1세대 1주택은 43~45%의 낮은 특례비율을 적용받습니다(제109조 제1항 제2호 단서). 이 특례비율은 매년 대통령령 개정으로 조정될 수 있어 연도가 바뀔 때마다 재확인이 필요합니다. 반면 종부세 공정시장가액비율은 종합부동산세법 시행령 제2조의4에 따라 60%로 별도 고정되어 있어, 재산세와 종부세의 비율이 서로 다르다는 점에 유의해야 합니다.

국토교통부 공시가격 현실화율 공고(2026년 기준)에 따르면 공동주택의 공시가격 현실화율은 평균 69~72% 수준입니다. 즉 실제 시세가 10억원인 아파트의 공시가격은 약 6.9억~7.2억원 수준으로 책정된다는 의미입니다. 이 현실화율이 높아질수록 같은 시세의 아파트라도 보유세 부담이 늘어납니다. 따라서 공시가격을 조회할 때는 시세 대비 현실화율 변동 추이도 함께 확인하는 것이 중요합니다.

자주 묻는 질문

6월 전에 한 번은 계산해봐야 하는 이유

이 글에서 확인한 핵심 수치를 다시 정리합니다. 공시가 8억 아파트의 보유세는 연간 126만원, 공시가 12억이면 259.2만원, 12억을 넘어 15억이 되면 종부세가 더해져 412.0만원, 그리고 공시가 20억 아파트의 보유세는 연간 709.9만원입니다. 20억 기준으로 월 환산하면 59.2만원이 보유세로 나가는 셈입니다.

보유세 계산이 중요한 이유는 단순히 세금 금액을 아는 것 때문만이 아닙니다. 6월 1일 기준일을 활용한 매매 타이밍, 고령자·장기보유 공제 적용 시점, 공동명의 전환 여부에 따른 종부세 차이 등 보유세를 알아야만 보이는 절세 기회가 있기 때문입니다. 공시가격이 매년 달라지므로 4~5월에는 반드시 한 번씩 확인하는 것이 좋습니다.

정확한 계산은 아래 보유세 계산기를 이용하시기 바랍니다. 공시가격을 입력하면 재산세(본세 + 지방교육세 + 도시지역분), 종부세(본세 + 농어촌특별세)를 자동으로 합산해 연간·월별 납부액을 계산해 드립니다. 1주택과 2주택, 조정대상지역 여부도 선택할 수 있습니다.