결론부터 말하면, 공시가격 15억원짜리 아파트 1채를 가진 사람의 종합부동산세(종부세)는 연 108만원입니다. 같은 15억이라도 60세 이상이면서 10년 넘게 보유했다면 43만원으로 줄어듭니다. 반대로 공시가격 합산 25억원의 3주택자는 864만원. 조건에 따라 20배까지 차이가 납니다.
6월 1일 과세기준일이 두 달도 안 남았습니다. 12월에 고지서를 받고 당황하기 전에, 지금 내 종부세가 얼마인지 먼저 파악해두는 게 좋습니다.
0.5%에서 2.7%, 세율표부터 보자
종부세 세율은 과세표준 구간에 따라 7단계로 나뉩니다. 2023년 세법 개정으로 다주택 중과세율이 폐지되면서, 1주택이든 다주택이든 동일한 세율표가 적용됩니다. 달라지는 건 기본공제 금액과 세액공제 가능 여부뿐입니다.
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 3억원 이하 | 0.5% | - |
| 3억 초과 ~ 6억원 | 0.7% | 60만원 |
| 6억 초과 ~ 12억원 | 1.0% | 240만원 |
| 12억 초과 ~ 25억원 | 1.3% | 600만원 |
| 25억 초과 ~ 50억원 | 1.5% | 1,100만원 |
| 50억 초과 ~ 94억원 | 2.0% | 3,600만원 |
| 94억원 초과 | 2.7% | 1억 180만원 |
여기서 중요한 건 "과세표준"이 공시가격이 아니라는 점입니다. 과세표준 계산은 이렇습니다.
과세표준 = (공시가격 합산 - 기본공제) × 공정시장가액비율(60%)
1세대 1주택: 기본공제 12억원 / 그 외: 기본공제 9억원
공정시장가액비율 60%가 적용되기 때문에, 실제 과세표준은 공시가격에서 공제를 뺀 금액의 60%입니다. 공시가격 15억원 1주택자라면 (15-12)×0.6 = 1.8억원이 과세표준이 됩니다.
6월 1일이 왜 중요한가
종부세의 과세기준일은 매년 6월 1일입니다. 이 날 기준으로 보유하고 있는 주택의 공시가격을 합산해서 종부세를 계산합니다. 핵심은 딱 하나. 6월 1일에 이름이 등기부에 올라가 있느냐 아니냐입니다.
- 5월 31일에 매도하면 → 매도자에게 종부세 부과 안 됨
- 6월 2일에 매도하면 → 매도자에게 그 해 종부세 부과
- 6월 1일에 매수하면 → 매수자에게 종부세 부과
이사나 매매 일정을 조율할 수 있다면, 6월 1일 전후로 등기 이전 시점을 조정하는 것만으로 수백만 원의 차이가 생길 수 있습니다. 여기서 주의할 점이 하나 있는데요. 매매계약을 5월에 체결해도 잔금일이 6월 이후면 등기 이전이 6월 이후가 되므로 매도자 명의로 종부세가 부과됩니다.
납부 시기는 12월 1일부터 12월 15일까지입니다. 국세청에서 매년 11월 말에 고지서를 발송합니다.
시나리오별로 직접 계산해보면
숫자로 보는 게 가장 빠릅니다. 2026년 기준 공시가격과 보유 현황별로 4가지 사례를 계산했습니다.
시나리오 1: 신혼부부 B씨 (45세, 공시가격 15억원 아파트 1채, 보유 3년)
- 1세대 1주택 기본공제: 12억원
- 과세표준: (15억 - 12억) × 60% = 1.8억원
- 세율 0.5% (3억원 이하 구간)
- 종부세: 1.8억 × 0.5% = 90만원
- 세액공제: 45세(고령자 해당 없음), 3년 보유(장기보유 해당 없음) → 0원
- 농어촌특별세(20%): 18만원
- 총 납부액: 108만원
시나리오 2: 은퇴자 C씨 (68세, 공시가격 20억원 아파트 1채, 18년 보유)
- 과세표준: (20억 - 12억) × 60% = 4.8억원
- 세율 0.7% (3~6억 구간), 누진공제 60만원
- 종부세: 4.8억 × 0.7% - 60만 = 336만 - 60만 = 276만원
- 고령자 공제 30%(65~70세) + 장기보유 공제 50%(15년 이상) = 합산 80% (한도 내)
- 공제 후 종부세: 276만 × 20% = 55.2만원
- 농어촌특별세: 11만원
- 총 납부액: 약 66만원
검산: 276만 × (1 - 0.8) = 55.2만원. 농특세 55.2만 × 20% = 11.04만원. 합계 66.24만원.
같은 20억원 아파트인데 시나리오 1(108만원)과 시나리오 2(66만원)가 다릅니다. 고령자+장기보유 세액공제가 이 차이를 만듭니다. 시나리오 1은 45세+3년 보유라 공제가 전혀 없고, 시나리오 2는 68세+18년 보유로 80% 공제를 받습니다.
시나리오 3: 다주택 투자자 D씨 (50세, 공시가격 합산 25억원, 3채 보유)
- 기본공제: 9억원 (1세대 1주택 아님)
- 과세표준: (25억 - 9억) × 60% = 9.6억원
- 세율 1.0% (6~12억 구간), 누진공제 240만원
- 종부세: 9.6억 × 1.0% - 240만 = 960만 - 240만 = 720만원
- 세액공제: 다주택자는 고령자·장기보유 공제 불가 → 0원
- 농어촌특별세: 144만원
- 총 납부액: 864만원
검산: 9.6억 × 0.01 = 960만, 960 - 240 = 720만. 농특세 720 × 0.2 = 144만. 합계 864만원.
시나리오 4: 같은 25억원이지만 1주택 E씨 (70세, 20년 보유)
- 기본공제: 12억원 (1세대 1주택)
- 과세표준: (25억 - 12억) × 60% = 7.8억원
- 세율 1.0%, 누진공제 240만원
- 종부세: 7.8억 × 1.0% - 240만 = 780만 - 240만 = 540만원
- 고령자 40%(70세 이상) + 장기보유 50%(15년 이상) = 90% → 한도 80% 적용
- 공제 후 종부세: 540만 × 20% = 108만원
- 농어촌특별세: 21.6만원
- 총 납부액: 약 130만원
답은 간단합니다. 같은 25억원이라도 다주택 864만원 vs 1주택 고령·장기보유 130만원. 6.6배 차이입니다.
1세대 1주택 세액공제 - 최대 80%까지
1세대 1주택자에게만 적용되는 세액공제가 있습니다. 고령자 공제와 장기보유 공제, 두 가지를 합산해서 최대 80%까지 종부세를 깎아줍니다. 개인적으로는 이 공제가 종부세에서 가장 중요한 변수라고 봅니다.
| 구분 | 조건 | 공제율 |
|---|---|---|
| 고령자 공제 | 만 60세 이상 ~ 65세 미만 | 20% |
| 만 65세 이상 ~ 70세 미만 | 30% | |
| 만 70세 이상 | 40% | |
| 장기보유 공제 | 5년 이상 ~ 10년 미만 | 20% |
| 10년 이상 ~ 15년 미만 | 40% | |
| 15년 이상 | 50% | |
| 합산 한도 | 80% | |
70세 이상이면서 15년 이상 보유하면 합산 90%지만, 한도가 80%라 80%까지만 적용됩니다. 그래도 종부세의 80%를 깎아준다는 건 상당합니다. 위의 시나리오 4처럼 540만원 세액이 108만원으로 줄어드니까요.
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재산세랑 뭐가 다른 건가
"이미 재산세를 내고 있는데 종부세까지 내야 해?" 이런 의문이 당연합니다. 둘 다 부동산 보유세이긴 한데, 과세 주체와 기준이 다릅니다.
| 구분 | 재산세 | 종합부동산세 |
|---|---|---|
| 과세 주체 | 지방자치단체(시·군·구) | 국세청 |
| 과세 기준 | 개별 부동산 공시가격 | 인별 합산 공시가격 |
| 기본공제 | 없음 (공정시장가액비율로 조정) | 9억원 / 1세대 1주택 12억원 |
| 세율 | 0.1% ~ 0.4% | 0.5% ~ 2.7% |
| 납부 시기 | 7월(건물분), 9월(토지분) | 12월 1~15일 |
| 이중과세 조정 | 종부세에서 재산세 상당액 공제 | |
핵심은 이겁니다. 재산세는 모든 부동산 소유자가 내고, 종부세는 공시가격 합산이 기본공제를 넘는 사람만 냅니다. 그리고 재산세로 이미 낸 금액은 종부세에서 빼줍니다. 완전히 이중으로 과세되는 건 아닙니다.
부동산을 취득하는 단계에서의 세금이 궁금하다면 2026년 취득세 가이드도 참고해보세요. 보유세(재산세+종부세)와 취득세를 함께 따져봐야 전체 세금 부담을 알 수 있습니다.
부동산을 자녀에게 이전하는 방법으로 종부세를 줄이려는 분도 있는데, 이 경우 증여세가 발생할 수 있으니 반드시 세무사와 상담 후 진행하시기 바랍니다.
공시가격만 입력하면 종부세가 자동으로 계산됩니다. 고령자·장기보유 세액공제도 반영됩니다.
종합부동산세 계산하기자주 묻는 질문
종부세는 주택과 토지에만 부과됩니다. 상가·오피스텔(업무용)·공장 등 주거용이 아닌 건물은 과세 대상이 아닙니다. 다만 주거용 오피스텔의 경우 재산세가 주택 기준으로 부과되면 종부세 합산 대상이 될 수 있으므로, 용도 변경 전후의 세금 차이를 반드시 확인해야 합니다. 나대지·잡종지 등 토지는 별도합산 또는 종합합산 과세표준에 따라 종부세가 부과될 수 있습니다.
줄어들 수 있습니다. 종부세는 인별 과세이므로, 부부 공동명의(각 50%)로 공시가격 20억원 주택을 보유하면 각각 10억원씩 계산됩니다. 다만 공동명의 시 1세대 1주택 기본공제 12억원 대신 인당 9억원(합산 18억원)이 적용되고, 고령자·장기보유 세액공제를 받을 수 없습니다. 공시가격 구간에 따라 단독명의가 유리한 경우도 있으므로 두 가지를 비교해봐야 합니다.
가능합니다. 종부세 납부세액이 250만원을 초과하면 분납 신청을 할 수 있습니다. 납부세액이 500만원 이하인 경우 250만원을 초과하는 금액을, 500만원을 초과하면 세액의 50% 이하를 6개월 이내에 나눠 낼 수 있습니다. 분납 신청은 12월 납부 기간 내에 관할 세무서에 해야 하며, 분납 기간에는 이자가 붙지 않습니다.
네, 둘 다 내야 합니다. 다만 이중과세를 방지하기 위해 종부세 계산 시 재산세로 이미 납부한 금액을 공제해줍니다. 구체적으로는 종부세 과세표준에 재산세 공정시장가액비율(60%)을 적용한 금액 중 재산세 상당액을 빼는 방식입니다. 따라서 재산세를 낸 뒤 종부세에서 같은 금액을 또 내는 것은 아닙니다. 재산세는 7월·9월에, 종부세는 12월에 각각 고지됩니다.
2023년 세법 개정 이후 다주택자 종부세 중과세율은 폐지되었습니다. 2주택이든 3주택이든 동일한 세율(0.5~2.7%)이 적용됩니다. 다만 기본공제가 1세대 1주택 12억원에서 9억원으로 줄어들고, 고령자·장기보유 세액공제를 받을 수 없다는 차이가 있습니다. 이사 등으로 일시적 2주택이 된 경우, 종전 주택을 처분 기한 내에 매도하면 양도소득세 비과세를 받을 수 있지만 종부세 과세기준일(6월 1일) 시점 보유 현황에 따라 종부세는 부과됩니다.
체크리스트로 정리하면
종부세는 공시가격, 보유 주택 수, 나이, 보유 기간 네 가지가 세액을 결정합니다. 공시가격이 기본공제(1주택 12억, 다주택 9억)를 넘지 않으면 종부세 대상이 아닙니다. 대상이라면 과세표준에 0.5~2.7% 세율을 적용하되, 1세대 1주택 고령자·장기보유 공제로 최대 80%까지 줄일 수 있습니다. 6월 1일 과세기준일 전에 매매 일정을 조율하면 그 해 종부세 자체를 피할 수도 있습니다.
정확한 세액은 매년 한국부동산원에서 발표하는 공시가격을 기준으로 달라지므로, 계산기에 올해 공시가격을 입력해서 먼저 확인해보시기 바랍니다. 세부 사항이나 절세 전략은 세무사 상담을 권장합니다.