혹시 "34평 아파트"를 계약하러 갔다가 등기부등본에 "84㎡"라고 적혀 있어서 당황한 적 있으신가요? 34평이면 112㎡여야 할 것 같은데, 실제 법적 면적은 84㎡입니다. 이 차이는 분양 광고에서 쓰는 면적과 등기부에 기재되는 면적이 다른 기준을 쓰기 때문입니다. 전용면적, 공급면적, 계약면적, 서비스면적 - 같은 집 하나에 면적 숫자가 네 가지씩 붙습니다. 어떤 숫자가 언제 중요한지 정리했습니다.
- 평 ↔ ㎡ 변환 공식과 아파트 주요 평수 환산표 (59·84·102·115㎡)
- 전용·공급·계약·서비스면적의 정확한 정의와 사용 기준
- "34평형"인데 실사용이 25평인 이유 - 분양 평수의 착시 구조
- 국민주택 기준 85㎡ - 세금·청약에서 갈리는 지점
- 오피스텔 84㎡와 아파트 84㎡의 실사용 면적 차이 (전용률 비교)
- 인테리어 견적에서 어떤 면적 기준을 써야 하는가
1평은 몇 ㎡인가 - 변환 공식과 환산표
1평은 정확히 3.30579㎡입니다. 반대로 1㎡는 0.3025평입니다. 이 수치는 1평의 유래에서 나옵니다. 조선 시대 도량형 단위인 "자(尺)" 기준으로 가로·세로 각 6자의 정사각형 넓이가 1평인데, 6자 = 약 1.818m이므로 1.818 × 1.818 = 3.30579㎡가 됩니다.
부동산업계에서는 소수점 둘째 자리까지 환산해 쓰는 경우가 많고, 분양 공고에서 "34평형"이라 부를 때는 보통 공급면적(㎡)을 3.30579로 나눈 값을 반올림한 숫자입니다. 법적으로는 건축법, 주택법, 등기법 모두 ㎡를 기준으로 하기 때문에, 계약서와 등기부에는 반드시 ㎡ 수치가 기재됩니다.
| 평수 | ㎡ 환산값 | 아파트 통상 호칭 | 주요 특징 |
|---|---|---|---|
| 17평 | 56.20㎡ | 59㎡형 | 1~2인 가구, 소형 |
| 20평 | 66.12㎡ | 66㎡형 | 2~3인 가구, 소형 |
| 22평 | 72.73㎡ | 74㎡형 | 2~3인 가구, 중소형 |
| 25.7평 | 84.96㎡ ≈ 85㎡ | 국민주택 기준선 | 세제 혜택 기준점 |
| 26평 | 85.95㎡ | 84㎡형 | 국민주택 초과, 중형 |
| 31평 | 102.48㎡ | 102㎡형 | 3~4인 가구, 중대형 |
| 34평 | 112.40㎡ | 115㎡형 | 4인 가족, 대형 |
| 40평 | 132.23㎡ | 132㎡형 | 대형 |
| 50평 | 165.29㎡ | 165㎡형 | 대형, 고급 |
표에서 한 가지 주목할 점이 있습니다. 아파트 광고에서 "84㎡형"이라 부르는 유형의 전용면적은 84㎡인데, 이를 평수로 환산하면 25.4평입니다. "34평형"이 아닙니다. 34평에 해당하는 ㎡는 112㎡이며, 이것은 공급면적 기준입니다. 이 혼동의 구조를 이해하려면 면적 종류를 먼저 알아야 합니다.
평수와 ㎡를 빠르게 상호 변환하고, 공급·전용·서비스면적을 한 번에 계산하세요.
평수 변환 계산기전용·공급·계약·서비스면적 - 네 가지 면적의 정확한 정의
같은 아파트 한 채를 보더라도 면적 숫자가 맥락에 따라 달라집니다. 네 가지 면적 개념을 정확히 구분해야 매물 광고, 청약 공고, 계약서, 등기부를 제대로 읽을 수 있습니다.
전용면적 - 나만 쓰는 공간
방, 거실, 주방, 화장실, 현관처럼 해당 세대만 단독으로 사용하는 공간의 면적입니다. 발코니는 포함되지 않습니다. 등기부등본에 기재되는 법적 면적이며, 취득세·재산세 계산의 기준이 됩니다. 청약 신청 시 "전용면적 85㎡ 이하"라는 조건도 이 면적을 기준으로 합니다.
공급면적 - 분양 광고의 기준
전용면적에 주거공용면적(계단, 복도, 엘리베이터 홀 등 해당 층의 공용 부분)을 더한 면적입니다. 분양 광고에서 "84㎡" "102㎡"라고 할 때는 전용면적이지만, 평수를 표기할 때 "34평형"이라 하면 보통 공급면적 기준입니다. 일반적으로 아파트 전용 84㎡의 공급면적은 106~116㎡(32~35평)입니다.
계약면적 (분양면적)
공급면적에 기타공용면적(관리사무소, 주민센터, 기계실, 전기실 등 단지 전체 공용 시설)까지 더한 면적입니다. 분양가 산정 기준이 되는 경우가 있어 "분양면적"이라고도 부릅니다. 전용 84㎡ 아파트의 계약면적은 보통 125~135㎡(37~41평)입니다.
서비스면적 - 발코니 확장의 실체
발코니는 건축법상 서비스면적으로 분류되어 전용면적에 포함되지 않습니다. 그런데 입주 전 발코니 확장 공사를 하면 이 공간이 실내 생활 공간으로 편입됩니다. 전용 84㎡ 아파트에서 발코니 면적은 보통 12~16㎡입니다. 확장하면 실제 생활 가능한 공간이 96~100㎡(29~30평)까지 늘어납니다. 그러나 등기부에는 여전히 84㎡만 기재됩니다.
| 면적 종류 | 포함 항목 | 주요 사용처 |
|---|---|---|
| 전용면적 | 방·거실·주방·화장실·현관 | 등기부, 취득세, 재산세, 청약 기준 |
| 주거공용면적 | 계단, 복도, 엘리베이터 홀 | 공급면적 계산에만 사용 |
| 공급면적 | 전용 + 주거공용 | 분양 광고의 평수 표기 기준 |
| 기타공용면적 | 관리실, 기계실, 주민시설 | 계약면적(분양면적) 계산 |
| 계약면적 | 공급 + 기타공용 | 분양가 산정 기준 |
| 서비스면적 | 발코니 (전용 외) | 확장 시 생활 공간 편입, 등기 미기재 |
"34평형"의 실체 - 분양 광고 평수가 만드는 착시
온라인 분양 광고에서 "전용 84㎡ / 34평형"이라는 문구를 보고 34평 아파트라고 인식했습니다.
계약서를 확인해보니 전용면적 84.99㎡, 공급면적 112.68㎡, 계약면적 130.45㎡로 기재되어 있었습니다.
실제 평수 환산: 전용 84.99㎡ = 25.7평 / 공급 112.68㎡ = 34.1평 / 계약 130.45㎡ = 39.5평
취득세는 거래가액 기준으로 부과되며, 국민주택 규모(전용 85㎡ 이하) 여부에 따라 농어촌특별세와 부가세 면제 여부가 달라집니다. 전용 84.99㎡는 국민주택 규모에 해당해 농특세·부가세 면제 혜택을 받습니다.
이처럼 분양 광고의 평수 표기는 공급면적을 기준으로 하기 때문에, "34평형"이라는 표현은 실제 사용 가능한 공간 크기를 과장해서 보여줍니다. 전용면적만 놓고 보면 같은 집이 "25평"에 불과합니다. 부동산 매물을 비교할 때는 반드시 전용면적 기준으로 통일해서 비교해야 합니다.
국민주택 기준 85㎡ - 세금과 청약이 갈리는 지점
주택법 제2조에 따라 전용면적 85㎡ 이하 주택을 "국민주택 규모"로 분류합니다. 이 기준이 중요한 이유는 세금, 청약, 부가세, 관리비에 걸쳐 다양한 차이를 만들기 때문입니다.
취득세와 세율
주택을 취득할 때 국민주택 규모(85㎡) 이하이면 일반 세율이 적용되고, 초과이면 일반 세율에 추가 세율이 붙는 경우가 있습니다. 특히 생애 최초 주택 구입 취득세 감면 혜택은 국민주택 규모 이하 주택에만 적용됩니다. 취득세 계산의 자세한 내용은 2026년 취득세 완전 정리에서 확인할 수 있습니다.
청약 시 물량 분류
공공주택 청약에서 국민주택 유형과 민영주택 유형이 구분됩니다. 85㎡ 이하 공공주택 청약에는 청약저축 납입 금액과 납입 횟수가 중요하게 작용합니다. 85㎡를 0.01㎡라도 초과하면 국민주택 유형에서 민영주택으로 분류가 달라집니다.
부가가치세 면제
신축 주택 분양 시 국민주택 규모 이하는 부가가치세가 면제됩니다. 85㎡ 초과 신축 분양 아파트에는 분양가의 10%가 부가세로 부과됩니다. 분양가 6억짜리 85㎡ 초과 아파트라면 5,455만원(분양가÷1.1×0.1)이 부가세입니다. 이 차이가 분양가 비교 시 85㎡ 이하가 체감 가격 대비 유리하게 보이는 이유 중 하나입니다.
분양가 5억 5,000만원짜리 전용 84㎡ 아파트(국민주택 규모)를 생애 최초로 구입한 경우, 취득세는 본세 1%(550만원)에 지방교육세 0.1%(55만원)를 합쳐 605만원입니다. 국민주택 규모이므로 농어촌특별세는 면제됩니다. 생애 최초 주택 구입 취득세 감면(200만원 한도)을 적용받으면 405만원으로 줄어듭니다.
같은 분양가 5억 5,000만원의 전용 86㎡ 아파트는 국민주택 규모를 초과해 신축 분양 시 부가가치세 10%가 추가됩니다. 분양가 5억 5,000만원에 부가세 5,500만원이 더해져 실제 지불액은 6억 500만원이 되고, 취득세는 이 금액 기준으로 산정됩니다. 본세 605만원, 지방교육세 60.5만원, 농어촌특별세(85㎡ 초과는 0.1% 부과) 60.5만원을 합쳐 726만원의 세금이 부과됩니다. 85㎡ 초과는 생애 최초 감면 대상에서도 제외됩니다.
"84㎡"인데 아파트와 오피스텔은 실사용이 30% 이상 차이난다
여기서 함정이 있습니다. 아파트 84㎡와 오피스텔 84㎡는 같은 숫자이지만 실사용 면적이 크게 다릅니다.
아파트에서 "84㎡"는 전용면적입니다. 거실, 방, 주방, 화장실 합산 84㎡를 단독으로 사용합니다. 그런데 오피스텔 분양 광고에서 "84㎡"가 표기될 때, 이것이 공급면적인지 전용면적인지 확인이 필요합니다. 오피스텔 전용률(전용면적/공급면적 비율)은 일반적으로 50~65%입니다. 반면 아파트는 75~80% 수준입니다.
| 구분 | 공급면적 84㎡일 때 전용면적 | 전용률 | 실사용 평수 |
|---|---|---|---|
| 아파트 | 63~67㎡ | 75~80% | 19~20평 |
| 신규 오피스텔 | 46~55㎡ | 55~65% | 14~17평 |
| 구형 오피스텔 | 42~46㎡ | 50~55% | 13~14평 |
공급면적 84㎡를 기준으로 비교하면, 아파트는 전용 약 63~67㎡를 실사용하지만 오피스텔은 전용 42~55㎡에 불과할 수 있습니다. 최악의 경우 아파트 59㎡(17.8평, 전용 기준 소형)보다 실사용 공간이 좁은 오피스텔이 "84㎡"로 광고될 수 있는 구조입니다.
매물 A: 아파트 전용 59㎡ (17.85평) / 월세 85만원
매물 B: 오피스텔 광고 84㎡ (전용률 58%) / 월세 95만원
오피스텔 실제 전용면적: 84㎡ × 58% = 48.7㎡ = 14.7평
오피스텔 계약 시 반드시 건축물대장이나 등기부등본에서 전용면적을 확인해야 합니다. "광고 84㎡"는 공급면적 기준일 가능성이 높습니다.
국토교통부 통계에 따르면 2024년 기준 서울·수도권 오피스텔의 평균 전용률은 57% 수준입니다. 같은 임대료를 내더라도 오피스텔보다 아파트(비슷한 공급면적 기준)의 실사용 효율이 높은 이유입니다. 전세·월세 매물을 비교할 때는 전세 vs 월세 비용 분석과 함께 전용면적 기준 면적 비교를 반드시 병행해야 합니다.
인테리어 견적에서 어떤 면적 기준을 써야 하나
인테리어 업계의 실무 기준을 먼저 말하겠습니다. 대부분의 인테리어 업체는 전용면적을 기준으로 공사 범위를 산정합니다. 단, 발코니 확장을 포함한 경우에는 확장 면적을 더한 실측 면적으로 계산합니다.
항목별 면적 기준
- 도배: 전용면적 + 발코니 확장 면적 기준, ㎡당 2,500~4,500원 (2026년 기준)
- 마루·바닥재: 전용면적 기준, ㎡당 12,000~28,000원
- 주방 씽크대·붙박이장: 실측 기준, 길이(m)당 산출
- 에어컨: 냉방 면적(전용면적 기준) 기준 용량 선택
- 전체 인테리어: 전용면적 기준 ㎡당 60~100만원 (2026년 서울 기준 중간값 약 80만원)
전용 84㎡ 전체 리모델링 견적 예시
| 항목 | 적용 면적 | 단가 | 예상 비용 |
|---|---|---|---|
| 도배 (합지) | 전용+확장 98㎡ | 2,500원/㎡ | 245,000원 |
| 마루 (강마루) | 전용 84㎡ | 18,000원/㎡ | 1,512,000원 |
| 욕실 2개 리모델링 | 욕실 2곳 | 각 600만원 | 12,000,000원 |
| 주방 리모델링 | 실측 | - | 8,000,000원 |
| 철거 | 전용 84㎡ | 6만원/㎡ | 5,040,000원 |
| 도장·페인트 | 전용 84㎡ | 2만원/㎡ | 1,680,000원 |
| 합계 (간단 리모델링) | - | - | 약 2,850~3,500만원 |
| 합계 (전체 풀리모델링) | - | - | 약 5,500~8,500만원 |
견적서를 받을 때는 어떤 면적 기준인지 반드시 확인하세요. 일부 업체에서 "84㎡ 기준 3,000만원"이라고 제시하더라도, 84㎡가 공급면적(34평)인지 전용면적(25평)인지에 따라 실제 공사 범위와 최종 금액이 크게 달라집니다.
아파트 면적 관련 헷갈리는 실전 사례들
사례 1 - 등기부 면적과 실측 면적이 다른 경우
아파트 준공 연도에 따라 발코니 일부가 전용면적에 산입되어 있는 구형 아파트가 있습니다. 2005년 이전 준공 아파트 중 일부는 발코니를 전용면적에 포함해 등기한 사례가 있어, 같은 시기 같은 평형이라도 전용면적이 다를 수 있습니다. 매물 비교 시 단지 이름의 "몇 평형"보다 등기부등본의 전용면적을 기준으로 비교하는 것이 정확합니다.
사례 2 - 분양 공고의 "전용률 76%"
분양 공고에 전용률이 명시된 경우 이 수치로 공급면적과 전용면적 관계를 파악할 수 있습니다. 전용률 76%이고 공급면적 110㎡라면 전용면적은 110 × 0.76 = 83.6㎡입니다. 같은 공급면적이더라도 전용률에 따라 실사용 공간이 달라지므로, 신축 분양 아파트 비교 시 전용률도 체크해야 합니다.
사례 3 - 재건축·재개발 조합원 분양권의 면적 표기
재건축 조합원 분양은 "59B", "84A" 같이 같은 전용면적이어도 세부 타입으로 나뉩니다. 같은 84㎡여도 A타입은 3베이(방향), B타입은 4베이인 경우 구조가 다릅니다. 전용면적은 같아도 발코니 서비스면적 크기, 창문 수, 채광 조건이 달라 체감 크기가 다를 수 있습니다. 재건축 분양권을 선택할 때는 전용면적 외에 타입별 평면도를 꼭 비교하세요.
재산세는 공시가격을 기준으로 납부하며, 면적 자체가 세금에 직접 영향을 주지는 않습니다. 하지만 면적이 커질수록 공시가격이 올라 결국 보유세 부담도 늘어납니다. 보유 중인 아파트의 재산세 계산은 2026년 재산세 가이드를 참고하세요.
평수와 ㎡를 상호 변환하고, 전용·공급·서비스면적을 한 번에 계산해보세요.
평수 변환 계산기 사용하기자주 묻는 질문
Q. 1평은 정확히 몇 제곱미터(㎡)인가요?
1평은 정확히 3.30579㎡입니다. 역으로 1㎡는 0.3025평입니다. 평은 한국 전통 면적 단위로 가로·세로 각 6자(尺, 약 1.818m)의 정사각형 넓이에서 유래했습니다. 부동산업계에서 아직 널리 쓰이지만, 건축법·분양 공고·등기부등본에서는 ㎡가 법정 단위입니다. 분양 광고의 평수 표기는 공급면적을 3.30579로 나눈 값이 대부분이므로, 실사용 면적(전용면적)과는 7~10평 정도 차이가 나는 경우가 일반적입니다.
Q. 전용면적, 공급면적, 계약면적이 각각 무엇인가요?
전용면적은 거실·방·주방·화장실 등 실제 생활 공간만 포함하며 등기부등본에 기재되는 법적 면적입니다. 공급면적은 전용면적에 계단·복도·엘리베이터 홀 등 층별 공용 공간(주거공용면적)을 더한 것입니다. 계약면적은 공급면적에 관리실·기계실·주차장 출입구 등 단지 전체 공용 공간(기타공용면적)까지 더한 면적입니다. 분양 광고에서 '34평형'이라 하면 보통 공급면적 기준이며, 등기부나 취득세 신고 시에는 전용면적을 씁니다. 같은 '34평형' 아파트라도 전용면적은 25~26평에 불과한 경우가 대부분입니다.
Q. 국민주택 규모 85㎡의 의미는 무엇이고, 어떤 혜택이 있나요?
국민주택 규모란 주택법상 전용면적 85㎡(약 25.7평) 이하인 주택을 말합니다. 이 기준에 해당하면 다양한 세제 혜택을 받을 수 있습니다. 취득 시에는 취득세 감면 혜택이 적용될 수 있고, 청약 시에는 국민주택 공급 물량에 우선 신청 가능합니다. 부가가치세법상 국민주택 규모 이하 신축 분양에는 부가세가 면제됩니다. 장기수선충당금 적립 기준도 85㎡ 이하 여부에 따라 달라집니다. 국토교통부 통계에 따르면 2024년 기준 전국 아파트의 약 67%가 전용 85㎡ 이하 국민주택 규모입니다.
Q. 인테리어 견적 시 면적은 어떤 기준으로 계산하나요?
인테리어 업계에서는 전용면적을 기준으로 견적을 산출하는 것이 일반적입니다. 도배, 마루, 페인트는 전용면적 기준, 에어컨·조명은 실측 면적 기준으로 계산합니다. 예를 들어 전용 84㎡ 아파트의 전체 인테리어(철거·도배·마루·주방·욕실 리모델링 포함) 비용은 2026년 기준 5,000만~8,500만원 수준입니다. 발코니를 확장한 경우 실면적이 약 10~14㎡ 늘어나므로 마루·도배 면적도 그만큼 증가합니다. 견적서를 받을 때 어떤 면적 기준인지 반드시 확인하세요. 공급면적 기준으로 낮게 제시한 후 추가 비용을 청구하는 사례가 있습니다.
Q. 같은 84㎡라도 아파트와 오피스텔은 실사용 공간이 다른가요?
크게 다릅니다. 아파트 84㎡는 전용면적이므로 실사용 공간이 84㎡ 그대로입니다. 그러나 오피스텔에서 '84㎡'라고 표기할 경우, 이것이 전용면적인지 공급면적인지 확인이 필요합니다. 오피스텔의 전용률은 보통 50~65%로, 만약 공급면적 84㎡ 기준이라면 실제 전용면적은 42~55㎡에 불과합니다. 아파트 59㎡(17.8평) 소형보다 실사용이 좁을 수 있습니다. 오피스텔 계약 전 반드시 전용면적을 기준으로 크기를 비교하고, 건축물대장이나 등기부등본의 전용면적 항목을 직접 확인해야 합니다.
평수는 숫자가 아니라 기준을 먼저 확인하는 것
이 글에서 핵심은 하나입니다. "34평형"이라는 숫자 뒤에 어떤 면적 기준이 붙어 있는지가 먼저입니다. 전용면적이면 실제 사용 공간, 공급면적이면 거기서 약 7~10평을 빼야 실사용 크기가 나옵니다.
1평 = 3.30579㎡라는 공식은 단순하지만, 그 공식이 어떤 면적 수치에 적용되는지가 핵심입니다. 분양 광고, 청약 공고, 등기부, 인테리어 견적서, 임대차 계약서 - 각각 쓰는 면적 기준이 다릅니다. 비교 대상을 동일 기준으로 맞추지 않으면 잘못된 결정을 내리기 쉽습니다.
오피스텔 "84㎡"와 아파트 "84㎡"의 실사용 차이가 최대 40% 이상이라는 사실, 국민주택 기준 85㎡ 초과 시 신축 분양에 부가세 10%가 추가된다는 사실은 평수 1~2개 차이가 수천만원 단위의 비용 차이를 만들 수 있다는 의미입니다. 매물을 비교할 때 아래 평수 변환 계산기에서 전용면적 기준으로 통일해 비교해보세요.