보유세 종합 계산기
재산세 + 종합부동산세 합산 계산
보유세란?
부동산을 보유하는 것만으로 매년 부과되는 세금입니다. 재산세(지방세)와 종합부동산세(국세)의 합산 세부담을 말합니다.
재산세
- 지방세(시·군·구청)로, 부동산을 소유한 모든 사람에게 부과
- 공시가격 × 공정시장가액비율(60%) = 과세표준
- 매년 7월(1/2)과 9월(1/2)로 나눠 납부
- 지방교육세(재산세 × 20%)와 도시지역분(재산세 × 14% 내외) 추가
종합부동산세
- 국세(세무서)로, 기준 초과 보유자만 납부
- 일반 1주택: 공시가격 9억 초과분부터 과세
- 1세대 1주택: 공시가격 12억 초과분부터 과세
- 다주택·법인: 기본공제 없음 (전액 과세)
- 매년 12월 납부
- 농어촌특별세(종부세 × 20%) 추가
공정시장가액비율
재산세와 종합부동산세 모두 공시가격에 60%를 곱한 금액을 과세표준으로 사용합니다 (2023년~).
절세 방법
- 공동명의: 종부세 기본공제를 각자 적용받아 절세
- 1주택 유지: 다주택 중과 회피
- 1세대 1주택 요건 충족: 12억 공제 + 고령자·장기보유 추가공제(최대 80%)
보유세 계산 전에 반드시 확인할 핵심
보유세는 부동산을 보유하는 것만으로 매년 납부하는 세금으로, 재산세(지방세)와 종합부동산세(국세)의 합산입니다. 기준일은 매년 6월 1일이며, 이 날 소유한 사람이 해당 연도 보유세 납세의무자가 됩니다.
공시가격 확인: 부동산공시가격알리미(realtyprice.kr) · 종부세 안내: 국세청(nts.go.kr)
실제 사용 예시
공시가격과 보유 유형에 따라 보유세가 크게 달라집니다. 아래 세 가지 사례를 참고하세요.
| 사례 | 공시가격 | 유형 | 재산세 | 종부세 | 총 보유세 |
|---|---|---|---|---|---|
| 6억원 아파트 1주택 | 6억원 | 1세대 1주택 | 약 54만원 | 해당 없음 | 약 54만원 |
| 15억원 아파트 1주택 (1세대 1주택) | 15억원 | 1세대 1주택 | 약 195만원 | 약 45만원 | 약 240만원 |
| 15억원 아파트 2주택 (조정지역) | 15억원 | 2주택 (조정) | 약 195만원 | 약 380만원 | 약 575만원 |
* 위 수치는 2026년 기준 참고용 추정치입니다. 공정시장가액비율 60%, 세부담상한 등 개인별 적용 요건에 따라 실제 금액은 달라집니다.
자주 헷갈리는 입력값
- 공시가격 ≠ 시세: 공시가격은 국토교통부가 고시하는 가격으로, 아파트 시세의 60~80% 수준입니다. 부동산공시가격알리미에서 조회해 입력하세요.
- 1세대 1주택 요건: 세대 구성원 전체 기준으로 주택 1채만 보유해야 합니다. 배우자·자녀 명의 포함해 세대 전체 합산입니다.
- 고령자·장기보유 공제: 만 60세 이상이고 5년 이상 보유한 경우에만 적용됩니다. 두 조건 모두 충족하면 최대 80% 공제가 가능합니다.
- 조정대상지역 여부: 2주택 이상 보유 시 조정대상지역 내 주택은 종부세 중과세율이 적용됩니다. 지역 지정 현황은 국토부 공고를 확인하세요.
결과 해석 방법
계산 결과는 재산세와 종합부동산세를 합산한 연간 보유세 총액입니다. 재산세는 7월과 9월에 반씩 고지되며, 종부세는 12월에 고지됩니다. 세부담상한 제도(전년 대비 최대 150% 상한)가 적용되어 실제 고지세액이 계산값보다 낮아질 수 있습니다. 공시가격이 매년 변동하므로, 연간 재산정이 필요합니다.
자주 묻는 질문
재산세와 종합부동산세는 어떻게 다른가요?
재산세는 부동산을 소유한 모든 사람에게 부과되는 지방세로, 7월과 9월에 나눠 납부합니다. 종합부동산세(종부세)는 공시가격이 일정 기준을 초과하는 보유자에게 추가로 부과되는 국세로, 12월에 납부합니다. 재산세는 지방자치단체에서, 종부세는 세무서(국세청)에서 고지합니다.
종합부동산세는 공시가격 얼마부터 부과되나요?
일반 1주택자는 공시가격 9억원 초과분부터, 1세대 1주택자는 12억원 초과분부터 종부세가 부과됩니다. 2주택 이상 보유자나 법인은 기본공제 없이 전액에 종부세가 적용됩니다. 공시가격은 매년 1월 국토교통부에서 발표하며, 부동산공시가격알리미(realtyprice.kr)에서 확인할 수 있습니다.
보유세 기준일은 언제인가요?
재산세와 종부세 모두 매년 6월 1일을 기준일로 합니다. 6월 1일 기준 소유자가 그 해 납세의무자입니다. 따라서 5월 말에 매도하면 그 해 보유세를 내지 않아도 되고, 6월 2일 이후 취득하면 그 해 보유세가 부과되지 않습니다. 이 점을 이용해 매매 시점을 조율하면 세금 절감이 가능합니다.
1세대 1주택자가 받을 수 있는 종부세 절세 혜택은 무엇인가요?
1세대 1주택자는 12억원 기본공제 외에도, 고령자 공제(60~65세 20%, 65~70세 30%, 70세 이상 40%)와 장기보유 공제(5~10년 20%, 10~15년 40%, 15년 이상 50%)를 추가로 받을 수 있습니다. 두 공제를 합산해 최대 80%까지 세액공제가 가능합니다.
부부 공동명의와 1세대 1주택 단독명의, 어느 쪽이 종부세에 유리한가요?
부부 공동명의는 각자 9억원씩(합산 18억원) 종부세 공제를 받을 수 있어 고가 주택에서 유리합니다. 단독명의 1세대 1주택은 12억원 공제지만 고령자·장기보유 공제(최대 80%)를 받을 수 있어, 장기 보유 고령자라면 단독명의가 더 유리할 수 있습니다. 주택 가격, 보유 기간, 연령에 따라 다르므로 시뮬레이션 비교를 권장합니다.
세부담상한이란 무엇이며, 어떻게 적용되나요?
세부담상한은 보유세가 전년 대비 급격히 오르는 것을 막기 위한 제도입니다. 재산세는 공시가격 구간별로 전년 세액의 105~130% 상한이 적용되고, 종부세는 전년 총 세액(재산세+종부세)의 150%를 초과할 수 없습니다. 따라서 공시가격이 많이 오른 해에도 실제 납부 세액은 계산 결과보다 낮을 수 있습니다.
상속·증여로 취득한 주택도 보유세 기준일이 같나요?
네, 상속·증여로 취득한 주택도 6월 1일 기준일이 동일하게 적용됩니다. 6월 1일 이전에 상속·증여가 완료되어 소유권이 이전된 경우, 그 해 보유세는 새 소유자가 납부해야 합니다. 상속의 경우 피상속인 사망일이 아닌, 실제 소유권이전등기일 기준으로 적용됩니다.
최종 검토: 2026.03