잔금일 하루 차이로 세금 수백만원 달라진다 - 6월 1일 재산세·종부세 기준일 2026

결론부터 말합니다. 공시가격 8억원 아파트를 6월 1일 이후에 팔면, 매도자가 그 해 재산세 222만원을 통째로 부담합니다. 반면 5월 31일에 팔면 매수자가 냅니다. 잔금일 하루 차이인데 세금 귀속은 완전히 달라집니다. 계약서에 도장을 찍고 잔금일을 정하는 그 순간이 사실 수백만원짜리 선택입니다.

부동산 거래를 해본 사람이라면 "6월 1일 기준일"을 들어봤을 겁니다. 그런데 정확히 어떻게 작동하는지, 내 경우에 얼마나 차이가 나는지 수치로 본 사람은 많지 않습니다. 공시가격별 재산세·종부세 실납부액과 잔금일 협상 전략을 정리합니다.

• 공시가격 6억·8억·10억·15억별 재산세 실납부액 차이표
• 잔금일 하루 차이로 생기는 최대 수백만원 세금 귀속 시뮬레이션
• 6월 1일 기준일의 법적 근거와 예외 상황
• 매도자·매수자 어느 쪽이 기준일 전략으로 유리한가 판단 기준
• 전세 낀 아파트·다주택자·12월 종부세 납부자가 주의할 포인트

6월 1일 기준일 - 법이 정한 원칙

재산세와 종합부동산세는 모두 매년 6월 1일을 기준으로 소유자를 확정하고 과세합니다. 지방세법 제107조는 "재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자"를 납세의무자로 규정하며, 과세기준일은 제114조에 따라 매년 6월 1일입니다. 종합부동산세법도 제7조(주택분)와 제12조(토지분)에서 "과세기준일 현재 소유자"를 납세의무자로 정하고, 과세기준일은 제3조에 따라 재산세와 같은 6월 1일입니다.

핵심은 "사실상 소유"입니다. 법원 판례와 행정안전부 유권해석에 따르면, 잔금을 지급한 날이 사실상 취득일로 인정됩니다. 등기 이전 여부와 무관합니다. 따라서 6월 1일 이전에 잔금을 지급받은 매도자는 그 집의 소유자가 아니므로 재산세 납부 의무도 없습니다. 반대로 6월 1일 이후에 잔금을 받은 매도자는 등기를 넘겨줬더라도 그 해 재산세를 내야 합니다.

잔금일에 따른 세금 귀속 원칙표

6월 1일 당일은 "당일 취득"으로 보아 매수자에게 납세의무가 귀속됩니다. 즉 매도자가 6월 1일 이전에 피하고 싶다면 5월 31일까지 잔금을 마쳐야 합니다.

시나리오 1 - 매도자 K씨, 잔금일 이틀 차이로 222만원 갈린다

서울 마포구에 공시가격 8억원 아파트를 보유한 K씨(55세)는 6월 초 잔금을 예정하고 있었습니다. 중개사가 "6월 1일 전후로 잔금일이 어디냐에 따라 재산세가 달라진다"고 했지만 구체적인 금액을 몰랐습니다. K씨의 아파트 재산세를 직접 계산해봤습니다.

K씨가 5월 31일에 잔금을 받으면 222만원은 매수자가 내고, K씨는 0원입니다. 6월 2일에 잔금을 받으면 K씨가 이 집을 이미 팔았음에도 222만원을 고스란히 납부해야 합니다. 7월에 전 집 주소로 고지서가 날아오고, 9월에 또 한 번 옵니다.

K씨 입장에서 이틀 차이가 222만원입니다. 잔금일이 6월 초라면 이 금액을 두고 매수자와 협상하는 것이 합리적입니다.

공시가격별 재산세 실납부액 비교표

계산 기준: 2026년 주택 재산세율(3억 초과 구간 0.4%) × 공정시장가액비율 60%, 도시지역분 0.14%, 지방교육세 본세의 20%. 위 금액이 잔금일 선택에 따라 매도자·매수자 중 한 쪽에 통째로 귀속됩니다. 재산세 계산기로 내 공시가격에 맞는 정확한 금액을 확인할 수 있습니다.

여기서 함정이 있다 - 고가 주택은 종부세까지 더해진다

재산세만 보면 이미 수백만원 차이인데, 공시가격이 12억원을 넘는 1주택자라면 종합부동산세도 얹힙니다. 종부세도 과세 기준일이 6월 1일(종합부동산세법 제3조)이기 때문입니다.

이 구간이 진짜 반전입니다. 공시가격 15억 아파트를 6월 2일에 팔면, 매도자는 그 해 재산세 482만원과 종부세 108만원을 합쳐 약 590만원을 납부해야 합니다. 집은 팔았는데 전 집 세금 고지서가 7월, 9월, 12월 세 번이나 날아옵니다.

잔금일 협상 - 실전에서 어떻게 하나

기준일 전략을 알아도, 내가 원하는 날짜를 관철하기 어려운 경우가 많습니다. 매도자는 6월 1일 전에 팔고 싶고, 매수자는 6월 1일 이후에 사고 싶으니 이해관계가 정반대입니다. 실무에서 이 충돌은 크게 세 가지 방식으로 해소됩니다.

방법 1 - 날짜 먼저 확정, 세금은 그대로

잔금일을 양측이 편한 날로 정하고, 세금 귀속은 법대로 따르는 방식입니다. 가장 단순하고 분쟁 여지도 없습니다. 6월 1일 이후 잔금이라면 매도자는 그 해 보유세를 감안하고 매매가를 올려서 부담을 반영하거나, 처음부터 가격 협상에 보유세 금액을 포함시킵니다.

방법 2 - 특약으로 보유세 분담

잔금일은 양측에 편한 날로 정하되, 계약서 특약에 "해당 연도 재산세는 잔금일 기준으로 월할 계산하여 분담한다"는 조항을 넣는 방식입니다. 예를 들어 7월 1일 잔금이면 매도자는 1~6월(절반), 매수자는 7~12월(절반) 비율로 재산세를 부담합니다. 공시가격 8억 아파트라면 222만원의 절반인 111만원씩. 법적 납부 의무는 매도자에게 있지만, 잔금 정산 시 매수자로부터 해당 금액을 받아내는 구조입니다. 이 방식은 분쟁이 생겼을 때 특약 해석 다툼이 발생할 수 있어 금액을 명시적으로 적는 것이 안전합니다.

방법 3 - 가격 협상에 흡수

잔금일을 6월 이후로 확정하고, 대신 매매가를 그만큼 낮춰주는 협상입니다. 공시가격 8억 아파트라면 "6월 3일 잔금 대신 매매가 222만원 인하"를 제안하는 식입니다. 특약 없이 깔끔하게 처리할 수 있어 중개사들이 선호하는 방식 중 하나입니다.

매도자와 매수자, 누가 더 유리한가

기준일 원칙을 알고 나면 나오는 질문이 "그래서 누구한테 유리한 전략인가"입니다. 단순히 말하면, 6월 1일 이전 잔금은 매도자에게 유리하고 6월 1일 이후 잔금은 매수자에게 유리합니다. 하지만 실제 유불리는 더 복잡합니다.

매도자가 유리한 케이스

공시가격이 높은 주택일수록 6월 1일 이전 잔금의 가치가 큽니다. 재산세 300만원 이상, 종부세까지 합치면 500만원 이상이 걸린 거래라면 매도자가 조금 가격을 양보하더라도 5월 잔금을 유도하는 게 이득입니다. 연도 중에 집을 여러 채 보유하고 있다가 일부를 매도하는 경우, 기준일 전에 처분하면 종부세 합산 과세 기준도 낮아집니다.

매수자가 유리한 케이스

잔금 자금이 6월 이후에 준비되는 경우라면 어차피 늦은 잔금인데 한 번에 재산세까지 피할 수 있습니다. 매수자 입장에서는 "6월 1일 이후에 받으면 올해 재산세가 없다"는 점을 협상 카드로 쓸 수 있습니다. 매도자가 보유세 부담을 피하기 위해 5월 잔금을 원한다면, 이를 양보하는 대신 매매가 인하나 옵션 추가를 요구하는 전략이 가능합니다.

12월 종부세도 같은 기준일이다

재산세는 7월과 9월에 납부하지만, 종부세는 12월(12월 1~15일)에 납부합니다. 그런데 종부세 기준일도 같은 해 6월 1일입니다. 12월에 납부할 종부세도, 6월 1일 당시 소유자가 납부 의무를 집니다.

12월에 집을 팔더라도 그 해 6월 1일에 소유자였다면 12월 종부세는 매도자 부담입니다. 반대로 7월에 집을 샀다면 12월 종부세는 매수자가 내지 않습니다. 같은 연도에 부동산을 취득한 경우라도, 6월 1일 이후에 취득했다면 그 해 재산세와 종부세 모두 납부 의무가 없는 것입니다.

이 때문에 고가 주택 거래에서는 6월 1일 기준일이 단순히 재산세 몇 백만원의 문제가 아닙니다. 종부세까지 합치면 수백에서 수천만원이 걸립니다. 종부세 2026 세율표와 공제 기준을 함께 보면 내 아파트의 12월 종부세 예상액을 미리 파악할 수 있습니다.

전세 낀 매도의 특수성 - 기준일 전략이 어려운 이유

전세 낀 아파트를 매도할 때 가장 큰 제약이 바로 잔금일입니다. 임차인 계약 만료 전에는 잔금이 어렵고, 계약 만료가 가을이나 겨울이라면 잔금일이 6월 이후로 밀리는 것을 막기 어렵습니다.

이 경우 매도자가 택할 수 있는 현실적 방법은 두 가지입니다. 첫째, 임차인에게 계약 조기 해지를 제안하고 이사비나 위약금을 지급해 5월 이전으로 잔금을 앞당기는 방식. 비용이 들지만 보유세 전액을 피할 수 있습니다. 둘째, 6월 이후 잔금을 수락하고 보유세를 매매가에 반영하거나 특약으로 분담을 요청하는 방식. 임차인을 건드리지 않아도 되므로 현실적으로 많이 쓰입니다.

전세 낀 아파트 매도를 준비 중이라면 임차인 계약 만료일, 잔금 예정일, 그리고 6월 1일 기준일을 한 번에 비교해보는 것이 중요합니다. 2026 보유세 완전 정복 글에서 재산세와 종부세가 합산되는 구간별 실납부액도 확인할 수 있습니다.

다주택자의 6월 1일 기준일 - 종부세 합산의 함정

1주택자는 재산세와 종부세 귀속이 단순하지만, 다주택자는 좀 더 복잡합니다. 종부세는 인별 합산 과세이기 때문에, 6월 1일 기준으로 주택을 몇 채 보유하고 있느냐에 따라 적용 세율과 공제금액이 달라집니다.

예를 들어 A씨가 공시가격 8억 아파트 2채를 보유하고 있다고 합시다. 합산 공시가격 16억원이므로 1주택자 공제(12억) 적용이 아닌 다주택자 공제(9억, 인별)가 적용됩니다. 만약 A씨가 5월 31일 이전에 1채를 팔아 6월 1일 기준 1주택자가 된다면, 나머지 1채에 1주택자 세율과 12억 공제가 적용됩니다. 반대로 6월 2일 이후에 팔면 그 해는 다주택자로 종부세가 계산됩니다.

구체적으로 공시가격 8억 2채(합산 16억) 보유 시:

• 6월 1일 이전 1채 매도 → 남은 1채에 1주택자 세율 적용 (공시가 8억은 12억 공제로 종부세 없음)
• 6월 1일 이후 1채 매도 → 그 해는 2주택자로 합산 16억 과세, 다주택자 종부세 발생

다주택자의 경우 기준일 전 1채 처분은 단순한 보유세 귀속을 넘어 당해 연도 전체 세 부담 구조가 바뀌는 효과가 있습니다. 재산세 공시가격별 납부액 상세도 함께 참고하세요.

보유세 기준일 전략 - 한 줄 요약 체크리스트

지금까지 내용을 행동 기준으로 정리하면 이렇습니다.

• 매도자라면: 6월 이전 잔금을 목표로 협상. 5월 31일 잔금 = 그 해 재산세·종부세 전부 면제. 공시가격이 높을수록 기준일 전략의 금전 가치가 큽니다.
• 매수자라면: 6월 2일 이후 잔금 = 그 해 보유세 0. 이미 6월 이후 잔금이라면 이를 활용해 가격 협상 여지를 만드세요.
• 전세 낀 거래라면: 임차인 만료일을 먼저 확인하고, 기준일과의 관계를 파악한 뒤 특약 분담이나 가격 반영으로 보완하세요.
• 다주택자라면: 1채 처분 시 6월 1일 전후로 연간 종부세 구조가 달라집니다. 세무사와 매도 타이밍을 먼저 상의하세요.

재산세만 계산하려면 재산세 계산기, 종부세는 종합부동산세 계산기

자주 나오는 질문

기준일 하나가 이렇게 큰 차이를 만든다

재산세와 종부세는 일 년에 한 번씩 납부하는 세금입니다. 그 기준이 되는 날짜가 6월 1일이고, 잔금을 언제 치르느냐에 따라 수십만원에서 수백만원의 세금이 한 쪽에서 다른 쪽으로 통째로 이전됩니다. 공시가격 8억원 아파트라면 연간 재산세만 222만원, 15억이면 재산세와 종부세를 합쳐 590만원이 기준일 선택에 달려 있습니다.

가장 중요한 것은 계약서에 잔금일을 적기 전에 이 숫자를 알고 있어야 한다는 점입니다. 나중에 바꾸려면 협상이 다시 필요하고, 상대방이 응하지 않으면 원하는 날짜를 관철하기 어렵습니다. 내 공시가격 기준 연간 보유세를 미리 계산해두면, 잔금일 협상에서 어느 쪽이 얼마를 양보하는지 정확히 알고 테이블에 앉을 수 있습니다.

보유세 계산기에 공시가격을 입력하면 재산세와 종부세를 구간별로 확인할 수 있습니다. 잔금일 선택 전 한 번 확인해두면 협상에서 수백만원의 차이를 만들 수 있습니다.

참고: 지방세법 제107조(재산세 납세의무자)·제114조(과세기준일), 종합부동산세법 제7조·제12조(납세의무자)·제3조(과세기준일). 2026년 기준.