전월세전환 계산기
전월세 전환율 적용 · 전세↔월세 상호 환산
전월세 전환이란?
전세보증금을 월세로 바꾸거나, 반대로 월세를 전세로 환산하는 계산입니다.
법정 전환율 상한
- 법정 상한 = min(기준금리 + 2%, 연 10%) (주임법 시행령 제9조)
- 법정 상한 초과 전환율은 무효
계산 공식
- 월세 = (전세금 - 보증금) × 전환율 ÷ 12
- 전세환산 = 현재보증금 + (월세 × 12 ÷ 전환율)
전월세 전환율 계산이 필요한 순간
보증금을 월세로 얼마나 돌릴지, 또는 월세를 보증금으로 얼마나 상쇄할지 협의할 때 기준값이 필요합니다. 전환율 계산기는 여러 제안안을 같은 기준으로 비교하는 데 유용합니다.
전월세 전환 계산 방법
주택임대차보호법 제7조의2에 따라 임대인이 보증금을 월세로 전환할 때 적용되는 법정 상한율은 '기준금리 + 2%'와 '연 10%' 중 낮은 값입니다. 한국은행 기준금리가 변동되면 법정 상한도 함께 바뀌므로 계약 전 최신 기준금리를 확인해야 합니다.
- 1단계. 한국은행(bok.or.kr)에서 현재 기준금리를 확인합니다.
- 2단계. 법정 상한 전환율 = min(기준금리 + 2%, 연 10%)를 계산합니다.
- 3단계. 전세→월세 전환: 월세 = (전세금 - 보증금) × 전환율 ÷ 12
- 4단계. 월세→전세 환산: 전세환산금 = 현재보증금 + (월세 × 12 ÷ 전환율)
- 5단계. 계산 결과와 시장 시세를 비교해 협의 기준선으로 활용합니다.
실제 계산 예시
예시 1 - 김은서(32세, 직장인) 전세 2억 → 월세 전환
김은서 씨는 전세 2억원 계약을 갱신하면서 임대인이 보증금 5,000만원 + 월세로 바꾸자고 요청했습니다. 현재 기준금리 2.5% + 2% = 법정 상한 4.5%를 적용합니다.
- 보증금 차액 = 2억 - 5,000만원 = 1억 5,000만원
- 법정 상한 기준 월세 = 1억 5,000만원 × 4.5% ÷ 12 = 56만 2,500원
- 임대인이 제시한 월세가 56만 3,000원을 초과하면 법정 상한 초과 가능성이 있습니다
이 계산기에 전환율 4.5%를 입력하면 협상 기준값을 즉시 확인할 수 있습니다.
예시 2 - 박성호(41세, 임대인) 월세 → 전세 환산
박성호 씨가 보증금 1,000만원·월세 90만원 조건을 전세로 환산해 시세를 비교합니다. 전환율 4.0% 적용 시입니다.
- 월세 환산 전세금 = 90만원 × 12 ÷ 0.04 = 2억 7,000만원
- 전세 환산 합계 = 1,000만원 + 2억 7,000만원 = 2억 8,000만원
- 주변 전세 시세가 2억 8,000만원 수준이면 유사 조건, 3억 이상이면 전세가 유리한 조건
전환 계약 전 꼭 확인하세요
전환 계산기 결과는 법정 상한 기준의 이론값입니다. 실제 계약에서는 아래 항목을 추가로 확인해야 합니다.
자주 묻는 질문
전월세 전환율이 낮을수록 좋은가요?
세입자와 임대인 입장에 따라 다릅니다. 세입자는 전환율이 낮을수록 같은 보증금을 유지할 때 월세가 낮아지므로 유리합니다. 임대인은 높은 전환율이 더 많은 월 임대수입을 가져오지만, 법정 상한을 초과하면 무효가 될 수 있습니다. 중요한 것은 월 부담과 초기 자금 부담을 함께 비교하는 것입니다.
시장 전환율과 법정 기준이 다를 수 있나요?
네. 계약 협의에서는 체감 시장 조건이 반영되지만, 분쟁이나 기준 검토에서는 법정 기준을 별도로 확인해야 합니다. 관리비, 주차비, 옵션 등 실질 비용도 함께 비교해야 합니다.
계산 결과만 보고 바로 계약해도 되나요?
아닙니다. 관리비, 주차비, 옵션, 계약기간 등 실질 비용도 같이 비교해야 합니다.
법정 전환율 상한을 임대인이 무시하면 어떻게 되나요?
주택임대차보호법 제7조의2에 따라 법정 상한을 초과한 전환 조건은 무효입니다. 초과분은 임차인이 지급할 의무가 없으며, 이미 지급한 경우에는 반환 청구가 가능합니다. 당사자 간 합의로 시장 전환율을 적용한 경우에도 법적 분쟁이 생길 수 있으므로 국토교통부 임대차 분쟁조정위원회를 통한 확인을 권장합니다.
전환율 계산에 관리비나 주차비도 포함해야 하나요?
전월세 전환 공식은 보증금과 월세 간의 순수 환산 계산만 다룹니다. 관리비, 주차비, 에어컨·냉장고 등 옵션 비용은 별도로 계산해야 합니다. 두 매물을 비교할 때는 월세 외에 이 추가 비용을 모두 합산해 실질 월 부담을 비교하는 것이 정확합니다.