양도소득세 계산기
2026년 기준 · 비과세·장기보유공제 자동 적용
1세대 1주택 비과세 조건
- 보유기간 2년 이상
- 조정대상지역은 거주기간 2년 이상 추가 요건
- 양도가액 12억원 이하
장기보유특별공제
- 3년 이상 보유 시 최대 30% 공제 (일반)
- 1세대 1주택: 최대 80% 공제 (보유 40% + 거주 40%)
다주택 조정지역 중과세율
- 2주택 조정지역: 기본세율 + 20%p
- 3주택 이상 조정지역: 기본세율 + 30%p
- 중과 대상은 장기보유특별공제 미적용
절세 전략
- 2년 이상 보유 후 매도 (단기 중과세 70% 회피)
- 실거주 2년 채워 비과세 적용
양도소득세 계산 전 반드시 확인할 핵심
양도소득세는 부동산을 팔아서 생긴 이익(양도차익)에 대해 부과하는 세금입니다. 단순히 판 금액이 아니라 취득가액 + 필요경비를 뺀 순이익에 세율을 적용합니다. 비과세·공제 조건을 미리 확인하면 수백만 원의 세금 차이가 날 수 있습니다.
공식 기준 확인: 국세청 홈페이지(nts.go.kr) · 홈택스(hometax.go.kr)
실제 계산 사례 3가지 - 양도소득세
같은 아파트라도 보유기간·주택 수·지역 구분에 따라 세액이 수천만 원 이상 차이 납니다. 아래 사례로 계산 흐름을 먼저 파악하세요.
| 상황 | 핵심 조건 | 예상 세액 |
|---|---|---|
| 1주택 비과세 | 5억 취득 → 11억 양도 / 비조정 / 보유·거주 3년 이상 | 비과세 (0원) |
| 1주택 장기보유 | 4억 취득 → 9억 양도 / 비조정 / 보유 10년·거주 10년 / 장특공 80% | 약 1,000만원 |
| 2주택 조정 중과 | 3억 취득 → 6억 양도 / 조정지역 2주택 / 4년 보유 / 기본세율+20%p, 장특공 없음 | 약 1억원 이상 |
입력 시 자주 헷갈리는 부분
- 취득가액은 실제 매수 금액(계약서 기준)입니다. 시세·공시가격이 아닙니다.
- 필요경비에는 취득세, 법무사비, 중개수수료, 자본적 지출(증축·확장 공사비)이 포함됩니다. 도배·보일러 교체 등 단순 수선비는 원칙적으로 제외됩니다.
- 보유기간은 취득일~양도일, 거주기간은 실제 전입신고 후 거주한 날짜입니다. 두 기간은 별도로 체크됩니다.
- 주택 수는 양도 시점이 아닌 취득 이후 전체 보유 이력이 영향을 줄 수 있어 복잡한 경우 세무사 확인을 권장합니다.
결과 해석 방법
계산 결과의 세액은 지방소득세(양도소득세의 10%) 포함 기준입니다. 12억원 초과 1주택의 경우 초과분 비율에 해당하는 양도차익에만 과세되므로 비과세 구간과 과세 구간을 나눠 확인하세요. 이 계산기의 결과는 참고용입니다. 실제 납부세액은 홈택스 예상세액 서비스 또는 세무사 검토를 통해 확인하세요.
자주 묻는 질문
양도소득세 신고는 언제까지 해야 하나요?
예정신고는 양도한 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 해야 합니다. 확정신고는 양도한 해의 다음 해 5월 1일~31일 사이입니다. 예정신고를 하면 납부세액의 10%를 신고세액공제로 공제받을 수 있으니, 기한 내 신고가 유리합니다. 무신고 시 무신고가산세(20%)가 부과됩니다.
1세대 1주택 비과세 요건은 무엇인가요?
① 1세대가 1주택만 보유할 것, ② 보유기간 2년 이상, ③ 조정대상지역은 거주기간 2년 이상 추가, ④ 양도가액 12억 원 이하, 이 4가지 조건을 모두 충족하면 양도소득세가 전액 면제됩니다. 양도가액이 12억 원을 초과하면 초과분 비율에 해당하는 양도차익에만 과세됩니다.
장기보유특별공제는 어떻게 계산되나요?
일반 부동산은 3년 이상 보유 시 연 2%씩 최대 30%까지 공제됩니다. 1세대 1주택은 보유기간 연 4%(최대 40%) + 거주기간 연 4%(최대 40%)를 합산해 최대 80%까지 공제 가능합니다. 단, 다주택 조정지역 중과세 대상과 미등기 양도에는 장기보유특별공제가 적용되지 않습니다.
다주택자 중과세율은 현재도 적용되나요?
조정대상지역 내 2주택자는 기본 누진세율에 20%p, 3주택 이상은 30%p가 가산됩니다. 중과 대상에는 장기보유특별공제가 적용되지 않습니다. 조정대상지역 현황은 국토교통부 공고를 통해 확인하세요. 취득 당시와 양도 당시 지역 지정 여부에 따라 적용이 달라질 수 있습니다.
분양권·입주권을 팔 때도 양도소득세가 부과되나요?
네, 부과됩니다. 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권은 주택 수에 포함되며, 보유기간 1년 미만은 70%, 2년 미만은 60%, 2년 이상은 기본 누진세율(6~45%)이 적용됩니다. 입주권도 동일 기준이 적용됩니다. 분양권 전매 시 중개수수료, 프리미엄 취득 비용 등을 필요경비로 인정받을 수 있습니다.
양도소득세 필요경비로 인정받을 수 있는 항목은?
취득 시 납부한 취득세, 공인중개사 수수료, 법무사 비용, 자본적 지출(증축·확장·리모델링 등 내구성이나 가치를 높인 공사비)이 필요경비로 인정됩니다. 반면 도배·페인트·보일러 교체처럼 원상 유지 성격의 수선비는 원칙적으로 필요경비에 포함되지 않습니다. 금액이 클수록 세금 절감 효과가 크므로 영수증·계약서·거래 내역을 반드시 보관하세요.
팔기 전에 할 수 있는 양도소득세 절세 방법은?
① 조정대상지역은 2년 이상 실거주 후 매도로 비과세 요건 충족 ② 3년 이상 보유로 장기보유특별공제 시작, 10년 이상 보유·거주 시 최대 80% 공제 ③ 필요경비 영수증을 최대한 확보해 과세표준 절감 ④ 예정신고 기한 내 신고로 납부세액의 10% 공제. 각 방법은 요건과 타이밍이 복잡하므로 실행 전 세무사와 시뮬레이션하는 것이 가장 안전합니다.
최종 검토: 2026.03