임대수익률 계산기
총수익률·순수익률 자동 계산
임대수익률이란?
투자한 부동산에서 얻는 임대 수익의 비율입니다.
수익률 기준
- 5% 이상: 양호
- 3~5%: 보통
- 3% 미만: 주의
계산 공식
- 총수익률 = 연임대수입 ÷ (매입가-보증금) × 100
- 순수익률 = (연임대수입-대출이자-기타비용) ÷ 실투자금 × 100
임대수익률 계산기는 언제 쓰나요?
부동산 투자 물건의 수익성을 수치로 비교할 때 사용합니다. 입지 감각이 아닌 데이터 기반으로 판단할 수 있습니다.
임대수익률 산출 기준과 공식
임대수익률은 부동산 임대 투자에서 매년 거두는 수익을 투자금 대비 비율로 환산한 지표입니다. 총수익률과 순수익률 두 가지를 함께 보면 대출·관리비 등 비용을 차감한 실수익까지 파악할 수 있습니다. 한국부동산원과 KB부동산이 공시하는 평균 수익률(2026년 기준)을 비교 기준으로 활용합니다.
| 구분 | 계산식 | 비고 |
|---|---|---|
| 총수익률 | 연 임대수입 ÷ (매입가 - 보증금) × 100 | 대출·비용 미반영 단순 수익률 |
| 순수익률 | (연 임대수입 - 대출이자 - 기타비용) ÷ 실투자금 × 100 | 실제 수익률, 투자 판단 핵심 |
| 실투자금 | 매입가 - 보증금 - 대출금 | 본인이 실제 투입한 자금 |
| 양호 (5% 이상) | 서울 외곽·광역시 평균 수준 | 장기 보유 시 적정 |
| 주의 (3% 미만) | 서울 강남권 일부에서 흔함 | 시세 차익을 함께 노려야 합당 |
실제 계산 예시
예시 1 - 김민수(38세, 직장인) 수원 소형 아파트 투자
수원 영통구 전용 59㎡ 아파트를 5억원에 매입한 사례입니다. 보증금 5,000만원, 월세 80만원으로 임대했고 대출은 2억원을 연 4.0%로 받았습니다. 세금·관리비 등 기타비용은 연 100만원으로 가정합니다.
- 실투자금: 5억 - 5,000 - 2억 = 2억 5,000만원
- 연 임대수입: 80만원 × 12 = 960만원
- 연 대출이자: 2억 × 4.0% = 800만원
- 연 순수익: 960 - 800 - 100 = 60만원
- 총수익률: 960 ÷ (5억 - 5,000) × 100 ≈ 2.13%
- 순수익률: 60 ÷ 2억 5,000 × 100 ≈ 0.24%
대출 비중이 높아 순수익률이 1%에도 못 미치는 사례로, 시세 상승 없이는 회수가 어렵다고 평가됩니다.
예시 2 - 박지영(45세, 자영업자) 인천 송도 오피스텔 투자
인천 송도 오피스텔을 2억 5,000만원에 매입한 사례입니다. 보증금 1,000만원, 월세 90만원, 대출 1억원을 연 4.5%로 받았으며 기타비용은 연 80만원입니다.
- 실투자금: 2.5억 - 1,000 - 1억 = 1억 4,000만원
- 연 임대수입: 90만원 × 12 = 1,080만원
- 연 대출이자: 1억 × 4.5% = 450만원
- 연 순수익: 1,080 - 450 - 80 = 550만원
- 총수익률: 1,080 ÷ (2.5억 - 1,000) × 100 ≈ 4.50%
- 순수익률: 550 ÷ 1억 4,000 × 100 ≈ 3.93%
적정한 레버리지 효과로 순수익률이 4%에 근접해 안정적인 임대 수익형으로 분류됩니다.
이것만은 확인하세요
계산기 결과는 가정 조건이 모두 유지될 때의 수치이며, 현실에서는 공실·세금·시세 변동이 함께 작용합니다. 다음 항목은 반드시 별도로 검토하세요.
자주 묻는 질문
임대수익률이란 무엇인가요?
투자한 부동산에서 얻는 임대 수익의 비율입니다. 총수익률과 대출이자·관리비 등을 제외한 순수익률로 구분하며, 부동산 투자 판단의 핵심 지표로 활용됩니다.
임대수익률 계산 공식은 무엇인가요?
총수익률 = 연임대수입 ÷ (매입가 - 보증금) × 100이며, 순수익률 = (연임대수입 - 대출이자 - 기타비용) ÷ 실투자금 × 100입니다. 두 지표를 함께 봐야 실질 수익을 파악할 수 있습니다.
임대수익률이 몇 % 이상이면 양호한가요?
수익률 5% 이상이면 양호, 3~5%는 보통, 3% 미만은 주의가 필요한 수준으로 평가됩니다. 다만 지역별 시세 상승 가능성과 공실 위험도 함께 고려해야 합니다.
공실률은 어떻게 반영하나요?
공실 위험은 본 계산기에 직접 반영되지 않으므로, 연 임대수입에 (1 - 공실률)을 곱한 값으로 다시 계산해 보수적으로 비교하세요. 일반적으로 서울 도심 오피스텔은 5~8%, 지방 다세대는 10~15% 공실률을 가정하며, 공실 1개월당 순수익률은 약 0.3~0.5%p 하락합니다.
보증금을 운용하면 수익률이 어떻게 달라지나요?
보증금을 정기예금이나 채권에 운용하면 추가 수익이 발생해 실질 수익률이 0.3~0.7%p 상승할 수 있습니다. 예를 들어 보증금 5,000만원을 연 3.5% 정기예금으로 운용하면 연 175만원의 부가 수익이 생깁니다. 본 계산기 결과는 보증금 운용 수익을 제외한 보수적 수치입니다.