분양 계약금을 넣기 직전에 누군가 말합니다. "그 소득이면 디딤돌 나오지." 그런데 검색해 보면 한도가 2억원이라는 글도 있고 4억원이라는 글도 있습니다. 같은 이름의 상품인데 숫자가 두 배 차이 나는 이유는, 디딤돌대출의 한도가 숫자 하나가 아니라 유형별 상품 한도와 주택가격에 LTV를 곱한 값 중 작은 쪽으로 정해지기 때문입니다.
이 글의 수치는 2026년 10월 12일 기준으로 주택도시기금 공식 상품안내(내집마련디딤돌대출, 신생아 특례 구입자금)와 같은 사이트의 금리 조회 데이터를 직접 열어 확인한 값입니다.
이 글은 첫 집을 사려는 무주택자, 2년 이내 출산해 신생아 특례를 검토하는 가구, "생애첫주택 대출 계산기"로 검색했는데 일반·생애최초·신혼 중 어디에 해당하는지 헷갈리는 분을 위한 글입니다.
- 주택가격 3억·4억·5억·6억원에서 유형별 실제 한도가 어떻게 갈리는지 비교표
- 소득구간·만기별 금리: 일반 디딤돌 연 2.85~4.15%, 신생아 특례 연 1.80~4.50%
- 생애최초 LTV 80%가 지방에서만 적용되는 이유(같은 3.2억원 주택에서 한도 1,600만원 차이)
- 소득 8,000만원 신혼가구: 일반 4.15% vs 신생아 특례 2.90%, 특례 기간 월 상환액 22만 3,595원 차이
- 맞벌이 소득 1.8억원에서는 특례 금리가 일반 디딤돌 최고금리보다 높은 4.50%
- 신청 전 걸림돌과 2026년 12월 31일에 끝나는 우대·면제 항목
한도는 숫자 하나가 아니라 "둘 중 작은 값"입니다
기금 상품안내의 한도 항목은 "다음 중 작은 금액으로 산정"이라고 시작합니다. 첫째 상품별 호당 한도(일반 2억원, 생애최초 2.4억원, 신혼가구 또는 2자녀 이상 가구 3.2억원), 둘째 DTI 60%와 LTV 70% 이내, 셋째 매매가격 이내이며 다른 기금대출과 중도금대출을 합친 총액이 매매가격을 넘을 수 없습니다. LTV 쪽 산식은 (담보주택 평가액 × LTV) - 선순위채권 - 임대보증금 및 최우선변제소액임차보증금입니다.
수도권 주택은 LTV가 70%라서 이 계산만으로도 표가 갈립니다. 아래는 DTI와 선순위채권·방공제를 뺀 단순 비교입니다.
| 주택 평가액 | 일반 | 생애최초 | 신혼·2자녀 이상 | 신생아 특례 |
|---|---|---|---|---|
| 3억원 (70% = 2.1억) | 2.0억원 | 2.1억원 | 2.1억원 | 2.1억원 |
| 4억원 (70% = 2.8억) | 2.0억원 | 2.4억원 | 2.8억원 | 2.8억원 |
| 5억원 (70% = 3.5억) | 2.0억원 | 2.4억원 | 3.2억원 | 3.5억원 |
| 6억원 (70% = 4.2억) | 대상 아님(5억 초과) | 대상 아님(5억 초과) | 3.2억원 | 4.0억원 |
| 8억원 (70% = 5.6억) | 대상 아님 | 대상 아님 | 대상 아님(6억 초과) | 4.0억원 |
표에서 눈여겨볼 곳은 상품 한도가 실제로 걸리기 시작하는 주택가격입니다. 수도권 LTV 70%로 거꾸로 계산하면 일반 2억원은 약 2.86억원(2 ÷ 0.7), 생애최초 2.4억원은 약 3.43억원, 신혼·2자녀 3.2억원은 약 4.57억원, 신생아 특례 4억원은 약 5.71억원부터입니다. 이보다 싼 집이라면 한도를 정하는 것은 상품이 아니라 LTV입니다. "신생아 특례는 4억원까지"라는 문장이 5억원짜리 아파트에서는 3.5억원이 된다는 뜻이고, 4억원을 끝까지 쓰려면 5.7억원 이상의 집이어야 합니다.
검산: 5억원 × 70% = 3.5억원, 3.5억원은 신혼·2자녀 상품 한도 3.2억원보다 크므로 신혼은 3.2억원에서 멈춥니다. 4억원 ÷ 0.7 = 5.714억원이 맞습니다.
유형별 요건과 우대 전 기본금리
유형에 따라 소득 상한과 주택가격 상한이 함께 움직입니다. 공통 요건은 대출접수일 현재 민법상 성년인 무주택 세대주(세대원 전원 무주택), 부부합산 순자산가액 5.11억원 이하(2026년도 기준, 통계청 가계금융복지조사 소득 4분위 전체가구 평균값을 십만원 단위에서 반올림한 값), 전용면적 85㎡ 이하(수도권 외 도시지역이 아닌 읍·면은 100㎡)입니다.
| 구분 | 부부합산 소득 | 주택가격 | 호당 한도 | 기본금리(10~30년) |
|---|---|---|---|---|
| 일반 디딤돌 | 6천만원 이하 | 5억원 이하 | 2억원 | 연 2.85~4.15% |
| 생애최초 | 7천만원 이하 | 5억원 이하 | 2.4억원 | 연 2.85~4.15% |
| 신혼가구 | 8.5천만원 이하 | 6억원 이하 | 3.2억원 | 연 2.85~4.15% |
| 2자녀 이상 | 7천만원 이하 | 6억원 이하 | 3.2억원 | 연 2.85~4.15% |
| 신생아 특례 | 1.3억원 이하(맞벌이 2억원 이하) | 9억원 이하 | 4억원 | 연 1.80~4.50% |
일반 디딤돌의 기본금리는 소득구간과 만기로 갈립니다. 부부합산 소득이 4천만원 초과 7천만원 이하이고 30년 만기라면 연 3.80%, 7천만원 초과 8.5천만원 이하면 연 4.15%입니다. 금리 방식에 따라 5년 단위 변동금리 선택 시 0.1%p, 10년 고정 적용 시 0.2%p, 순수 고정금리 선택 시 0.3%p가 가산되고, 지방 소재 주택이면 0.2%p 인하됩니다. 아래 사례의 월 상환액은 기본금리를 그대로 두고 30년 원리금균등으로 계산한 값입니다.
생애첫주택이라서 LTV 80%? 수도권이면 70%입니다
기금 상품안내의 LTV 문구는 이렇습니다. "LTV : 70%(생애최초 주택구입자 LTV 80%. 단, 수도권·규제지역 소재 주택은 LTV 70%, 토지임대부 분양주택은 LTV 60%) 이내". 80%는 수도권도 규제지역도 아닌 지방 주택에 적용됩니다(토지임대부 분양주택 사전청약 당첨자는 별도 기준이 있습니다). 수도권에서 첫 집을 사는 사람에게는 사실상 일반 유형과 같은 70%입니다.
사례 1: 김OO씨 부부(33세, 부부합산 소득 5,500만원, 무주택, 생애최초 유형)가 3.2억원 아파트를 살 때. 수도권이면 3.2억 × 70% = 2.24억원이 한도이고, 지방(규제지역 외)이면 3.2억 × 80% = 2.56억원이지만 상품 한도 2.4억원에서 멈춥니다. 지방 주택은 금리 0.2%p 인하 대상이지만 비교를 위해 두 경우 모두 30년 만기 연 3.80%로 계산하면 월 상환액은 수도권 1,043,744원, 지방 1,118,298원입니다. 한도는 1,600만원, 월 상환액은 74,554원 차이가 납니다.
같은 3.2억원짜리 집인데 지역에 따라 자기 돈으로 메워야 할 금액이 1,600만원 달라집니다. 지방이라도 규제지역이면 70%라서, 계산기의 지역 토글 이름이 "지방(규제지역 외)"으로 되어 있습니다. 규제지역 지정은 수시로 바뀌므로 계약 전에 해당 주소의 현재 지정 여부를 확인해야 합니다. 생애최초 유형에는 금리우대 0.2%p(대출실행일로부터 최대 5년)가 따로 붙으니, 소득 5,500만원, 30년 만기라면 처음 5년간은 3.80%에서 3.60%로 내려갑니다.
취득세와 등기비용 같은 대출 외 현금도 함께 잡아야 합니다. 매매 부대비용 전체 구조는 부동산 매매 부대비용 총정리에서, 대출 한도 전반(DSR·LTV 관계)은 주택담보대출 한도 계산법에서 확인할 수 있습니다.
같은 소득 8,000만원, 일반 디딤돌과 신생아 특례는 이만큼 다릅니다
두 상품은 소득 구간별 금리표가 따로 있고, 신생아 특례 쪽이 더 촘촘하게 9단계로 나뉩니다. 우대 전 기본금리 기준 신생아 특례의 구간별 금리는 아래와 같습니다.
| 부부합산 연소득 | 10년 | 15년 | 20년 | 30년 |
|---|---|---|---|---|
| 2천만원 이하 | 1.80% | 1.90% | 2.00% | 2.05% |
| 2천만원 초과 ~ 4천만원 이하 | 2.15% | 2.25% | 2.35% | 2.40% |
| 4천만원 초과 ~ 6천만원 이하 | 2.40% | 2.50% | 2.60% | 2.65% |
| 6천만원 초과 ~ 8.5천만원 이하 | 2.65% | 2.75% | 2.85% | 2.90% |
| 8.5천만원 초과 ~ 1억원 이하 | 2.90% | 3.00% | 3.10% | 3.20% |
| 1억원 초과 ~ 1.3억원 이하 | 3.20% | 3.30% | 3.40% | 3.50% |
| (맞벌이) 1.3억원 초과 ~ 1.5억원 이하 | 3.50% | 3.60% | 3.70% | 3.80% |
| (맞벌이) 1.5억원 초과 ~ 1.7억원 이하 | 3.85% | 3.95% | 4.05% | 4.15% |
| (맞벌이) 1.7억원 초과 ~ 2억원 이하 | 4.20% | 4.30% | 4.40% | 4.50% |
사례 2: 박OO씨 부부(신혼, 부부합산 소득 8,000만원, 아이는 2025년 출생)가 수도권 6억원 아파트를 살 때. 신혼가구 일반 디딤돌은 한도 min(3.2억, 6억 × 70% = 4.2억) = 3.2억원이고 30년 금리 4.15%라 월 1,555,531원입니다. 신생아 특례는 한도 min(4억, 4.2억) = 4억원, 30년 금리 2.90%입니다. 같은 3.2억원만 빌려도 월 1,331,936원이라 월 223,595원, 연 약 268만원이 줄어듭니다. 단 2.90%는 특례금리라 기본 5년만 보장되므로, 확실하게 계산할 수 있는 절감액은 5년(60개월) 동안 약 1,342만원입니다.
한도까지 4억원을 다 받으면 월 상환액은 1,664,920원입니다. 일반 디딤돌로 3.2억원을 빌릴 때보다 빌리는 돈이 8,000만원 많은데도 월 상환액은 약 11만원(109,389원) 늘어나는 데 그칩니다. 이런 차이가 나는 이유는 이 소득 구간에서 금리표 자체가 1.25%p 아래에 놓여 있기 때문입니다.
특례라는 이름이 항상 싼 건 아닙니다 - 맞벌이 1.8억원은 연 4.50%
"신생아 특례니까 당연히 저금리"라는 인상이 있지만, 위 표 아래쪽을 보면 그렇지 않습니다. 맞벌이 합산소득이 1.7억원을 넘고 2억원 이하인 구간의 금리는 연 4.20~4.50%이고, 이는 일반 디딤돌 최고금리 연 4.15%보다 높습니다. 소득이 낮을수록 유리하고 높을수록 혜택이 줄도록 설계되어 있기 때문입니다.
사례 3: 최OO씨 부부(맞벌이, 부부합산 소득 1.8억원, 부부 각자 1.3억원 이하)가 수도권 6억원 아파트에 신생아 특례를 신청할 때. 한도는 min(4억, 4.2억) = 4억원, 30년 만기 특례금리 4.50%이므로 특례 기간 월 상환액은 2,026,741원입니다. 같은 4억원이 사례 2의 2.90%였다면 월 1,664,920원이므로 소득 구간 차이만으로 월 361,821원이 달라집니다.
이 구간에서 특례의 장점은 금리가 아니라 접근성입니다. 일반 디딤돌은 소득 8.5천만원을 넘으면 아예 받을 수 없지만, 신생아 특례는 맞벌이 2억원, 주택 9억원, 한도 4억원까지 열려 있습니다. 4.50%가 접수 시점의 시중 주택담보대출 금리보다 낮은지는 별도로 비교해야 하는데, 이 글은 시중금리를 다루지 않습니다. 소득이 높은 구간일수록 "특례라서 싸다"고 전제하지 말고 금리표 칸을 먼저 확인하세요.
특례금리가 끝난 뒤에는 어떻게 되나
신생아 특례 금리는 기본 5년만 적용됩니다. 대출접수일 기준 2년 이내에 추가 출산한 자녀가 있으면 자녀 1명당 특례금리 적용기간이 5년씩 연장되어 최장 15년까지 이용할 수 있습니다. 특례금리가 끝나면 부부합산 연소득 8.5천만원 이하인 경우 신혼부부 구입자금 수준으로 가산금리가 붙고, 8.5천만원을 초과하면 한국은행 고시 예금은행 주담대 금리와 시중은행 최저금리 중 가장 작은 값이 적용됩니다. 여기에 하한이 따로 붙어, 연소득 1.3억원 이하는 8.5천만원 이하 구간의 특례 종료 후 금리 중 최고금리가, 1.3억원을 초과하면 기존 특례금리에 0.2%p를 더한 금리가 하한입니다.
우대금리 쪽도 알아둘 점이 있습니다. 신생아 특례는 우대금리를 중복해서 받을 수 있지만 적용 상한이 0.5%p이고 최종금리 하한은 연 1.2%입니다. 일반 디딤돌은 최종금리 하한이 연 1.5%이며 우대 상한이 0.5%p(다자녀가구는 0.7%p)입니다. 신생아 특례의 우대 항목인 청약저축 가입자 우대(0.3~0.5%p), 2년 내 추가 출산 자녀 1명당 0.2%p, 출생 후 2년을 넘긴 미성년 자녀 1명당 0.1%p 같은 것을 합쳐도 상한 이상은 내려가지 않습니다. 사례 2의 2.90%에서 우대를 최대로 받아도 2.40% 아래로는 내려가지 않는 셈입니다.
신청 전에 걸리는 조건들
금리와 한도가 맞아도 아래에서 막히는 경우가 있습니다. 모두 기금 상품안내 원문에 있는 조건입니다.
- 신청 시기: 소유권이전등기를 하기 전에 신청해야 합니다. 이미 등기를 했다면 이전등기 접수일로부터 3개월 이내입니다.
- 실거주 의무: 대출받은 날로부터 1개월 내에 전입하고 2년 이상 실거주를 유지해야 합니다. 정당한 사유 없이 지키지 않으면 기한이익이 상실되어 대출금을 상환해야 합니다. 기존 임차인의 퇴거 지연이나 집수리 같은 사유서를 내면 전입을 2개월 연장할 수 있습니다.
- 1주택 유지: 2024년 6월 19일 신규접수분부터 대출기간 중 본건 주택 외에 추가 주택을 취득한 것이 확인되면 6개월 이내에 처분하지 않을 경우 대출금을 회수합니다. 상속으로 취득한 경우(공유지분은 3개월, 단독 취득은 6개월)와 분양권·조합원 입주권을 취득한 경우(3년)는 국토교통부 회신일로부터 각 기한 안에 처분하면 예외로 인정됩니다. 다만 신청 시점의 무주택 요건에서는 분양권·조합원 입주권도 주택 보유로 봅니다.
- 단독세대주(일반 디딤돌 상품안내 기준): 만 30세 미만 단독세대주는 대출 대상에서 제외됩니다(부양 요건을 갖춘 예외 있음). 만 30세 이상 미혼 단독세대주는 전용 60㎡ 이하, 평가액 3억원 이하 주택만 가능하고 호당 한도가 1.5억원(생애최초 2억원)으로 낮아집니다.
- 중복대출 금지: 기금대출이나 은행재원 주택담보대출을 이미 이용 중이면 대출이 불가능합니다. 기금 전세자금대출은 실행일 당일 상환 조건으로 가능합니다.
같은 기금의 전세자금 쪽 조건은 전세자금대출 한도 계산법에서 별도로 다뤘고, 출산 후 신생아 특례 신청에 필요한 출생신고 절차는 출생신고 기한과 방법에서 확인할 수 있습니다.
2026년 12월 31일에 끝나는 것들, 그리고 6.27 이전 계약
시한이 정해진 항목이 둘 있습니다. 첫째 부동산 전자계약을 체결하면 받는 금리우대 연 0.1%p는 2026년 12월 31일 신규접수분까지입니다. 둘째 중도상환수수료 면제는 2024년 8월 12일부터 2026년 12월 31일까지 중도상환된 원금에 적용됩니다. 면제 기간이 끝난 뒤 갚더라도 대출실행일로부터 3년 이내라면 중도상환원금 × 0.6% × (3년 - 경과일수) ÷ 3년만큼 수수료가 붙습니다. 면제 기간 밖이라고 가정하고 실행 1년 뒤 1억원을 갚는다면 1억원 × 0.6% × (2 ÷ 3) = 40만원입니다.
한도 수치는 2025년 6월 27일 금융위원회 등 관계기관 합동 「가계부채 관리 강화 방안」으로 2025년 6월 28일부터 축소된 값입니다. 그 전에 주택 매매계약을 체결하고 계약금까지 낸 경우(가계약은 인정되지 않음)는 종전 한도(일반 2.5억원, 생애최초 3억원, 신혼·2자녀 이상 4억원, 신생아 특례 5억원)가 적용됩니다. 이 글에서 쓴 2억·2.4억·3.2억·4억원은 그 이후 계약 건 기준입니다.
주택가격과 부부합산 소득을 넣으면 일반 디딤돌과 신생아 특례의 한도·금리·월 상환액을 바로 확인할 수 있습니다.
디딤돌대출 계산기 바로가기관련 계산기: 대출이자 계산기 · LTV 계산기 · DTI 계산기
자주 묻는 질문
상품 이름이 같지는 않습니다. 주택도시기금의 정식 상품명은 내집마련디딤돌대출이고, 생애최초 주택구입자는 그 안의 한 유형입니다. 이 유형은 부부합산 소득 7천만원 이하, 호당 한도 2.4억원, LTV 80%(수도권·규제지역 주택은 70%)가 적용되고 금리우대 0.2%p가 대출실행일로부터 최대 5년간 붙습니다. 이 글의 수치는 주택도시기금 디딤돌대출 기준이므로 은행 주택담보대출 등 다른 상품에는 그대로 적용할 수 없습니다. 생애첫주택 대출을 검색해서 들어오셨다면 먼저 소득 6천만~8.5천만원, 주택가격 5억·6억원 기준으로 디딤돌 대상인지 가려보는 순서가 맞습니다.
계산기는 상품 한도와 주택가격×LTV 중 작은 값을 보여주지만, 기금의 실제 산식은 평가액×LTV에서 선순위채권, 임대보증금, 최우선변제 소액임차보증금을 빼는 구조입니다. 여기에 DTI 60% 이내인지도 따로 확인합니다. 평가액은 가격정보, 공시가격, 분양가액, 감정가액 순서로 정해져 매매가와 다를 수 있습니다. 예를 들어 서울 주택에서 소액임차인 최우선변제금 5,500만원(주택임대차보호법 시행령 제10조제1항제1호, 2026년 7월 기준)이 공제되면 같은 3.2억원 아파트도 한도가 그만큼 줄어듭니다. 그래서 계산기 수치는 상한을 어림해 보는 용도로 쓰고, 확정 한도는 수탁은행 심사로 확인해야 합니다.
신청할 수 없습니다. 기금 상품안내는 2023년 1월 1일 이후 출생아부터 적용하고 임신 중인 태아는 포함하지 않는다고 명시합니다. 대출접수일 기준 2년 이내에 출산한 가구가 대상이므로 출산 후에 접수해야 합니다. 혼인신고를 하지 않고 출산해도 취급이 가능하며, 이때는 신생아의 가족관계증명서에 등재된 부모의 합산소득으로 심사합니다. 입양아는 대출접수일 기준 만 2세 미만이어야 하고, 신생아 특별공급이나 우선공급 당첨자는 자녀가 만 2세를 넘어도 가능합니다.
주택가격(KB시세·실거래가 기준, 만원 단위), 부부합산 연소득(세전), 유형, 지역, 대출 만기를 입력하면 됩니다. 지역은 수도권·규제지역과 지방(규제지역 외) 중에서 고르며, 생애최초 주택구입자의 LTV에만 영향을 줍니다. 신생아 특례는 상단 모드를 바꾸고 생애최초 여부를 따로 선택합니다. 희망 대출액을 비우면 최대 한도 기준으로 계산됩니다. 표시되는 금리는 우대 전 기본금리이므로 우대금리를 적용받으면 실제 금리는 더 낮아질 수 있습니다.
한 줄로 줄이면
디딤돌대출의 한도는 상품 한도와 주택가격×LTV 중 작은 값이라, 수도권 5억원 집이라면 신생아 특례도 4억원이 아니라 3.5억원입니다. 생애최초 LTV 80%는 지방에서만 적용되어 같은 3.2억원 주택에서도 한도가 1,600만원 갈리고, 신생아 특례의 금리는 소득이 높을수록 올라 맞벌이 1.8억원 구간은 일반 디딤돌 최고금리보다 높은 연 4.50%입니다. 같은 3.2억원을 빌려도 연 4.15%와 연 2.90%의 차이는 특례 기간 동안 월 223,595원, 연 약 268만원이므로, 어느 유형에 해당하는지와 소득 구간 칸을 먼저 확인하는 것이 계약 전에 할 첫 번째 계산입니다. 계산기에 주택가격과 소득을 넣어 본 뒤, 방공제와 DTI까지 반영한 확정 한도는 수탁은행 심사로 확인하세요.