DTI 계산기
총부채상환비율 · 연소득 대비 주담대 원리금 + 기타대출 이자
※ 위 링크는 제휴 광고이며, 이용 시 제이퍼 계산기가 일정 수수료를 받을 수 있습니다. (이용자 추가 부담 없음)
DTI란?
총부채상환비율(DTI)은 연 소득 대비 주택담보대출의 연간 원리금과 기타 대출의 연간 이자를 합산한 비율입니다. 소득으로 빚을 감당할 수 있는지를 보는 상환 능력 지표입니다.
DTI 계산 공식
- DTI(%) = (주담대 연간 원리금 + 기타대출 연간 이자) ÷ 연 소득 × 100
- 주택담보대출은 원금+이자, 기타 대출은 이자만 합산
지역별 적용 기준
- 규제지역 (투기지역·투기과열지구): DTI 40% 이하
- 조정대상지역: DTI 50% 이하
- 그 외 수도권(투기·투기과열·조정대상 제외): DTI 60% 이하
- 비수도권(지방) 아파트: 위 DTI 표의 적용 대상이 아니며 LTV·DSR이 실질 기준(은행업감독규정 별표6 각주)
- 디딤돌·보금자리론 등 정책 모기지: DSR 대신 DTI 60% 기준
DTI vs DSR 차이
- DTI: 기타 대출은 이자만 반영 → 상대적으로 한도가 넉넉
- DSR: 기타 대출도 원금+이자 전부 반영 → 더 보수적
- 실제 한도는 DTI·DSR·LTV 중 가장 낮은 기준이 결정
DTI 계산 전 반드시 확인할 핵심
DTI(총부채상환비율)는 주택담보대출의 연간 원리금과 기타 대출의 연간 이자를 더해 연 소득으로 나눈 비율입니다. DSR과 가장 크게 다른 점은 기타 대출(신용대출·카드론 등)을 이자만 반영한다는 것입니다. 그래서 같은 부채라도 DTI가 DSR보다 한도가 넉넉하게 나옵니다. 투기지역·투기과열지구는 40%, 조정대상지역은 50%, 그 외 수도권은 60%가 적용됩니다(은행업감독규정 별표6, 2026.4.1 시행 고시 기준). 이 표는 수도권 아파트 담보대출을 대상으로 하며, 비수도권 아파트는 LTV·DSR이 실질 기준입니다.
공식 기준 확인: 금융감독원(fss.or.kr) · 금융위원회(fsc.go.kr)
시나리오별 DTI 계산 예시
DTI는 주담대 원리금에 기타대출 이자만 더해 소득으로 나눕니다. 지역별 기준에 따라 적격 여부가 달라집니다.
| 상황 | 연소득 / 상환액 | DTI / 판정 |
|---|---|---|
| 수도권 비규제지역 직장인 | 연 5,000만원 / 주담대 원리금 2,400만원 + 기타이자 150만원 | 51.0% ✓ 그 외 수도권 60% 가능 |
| 조정대상지역 직장인 | 연 6,000만원 / 주담대 원리금 2,500만원 + 기타이자 200만원 | 45.0% ✓ 조정 50% 가능 |
| 규제지역 신규 매수 | 연 7,000만원 / 주담대 원리금 2,800만원 + 기타이자 300만원 | 44.3% ✗ 규제 40% 초과 |
입력 시 자주 헷갈리는 부분
- 소득은 세전 연봉 또는 사업자의 종합소득세 신고 소득 기준입니다. 세후 금액이 아닙니다.
- 주택담보대출은 원금+이자를 합한 연간 원리금(월 납입액 × 12)을 입력합니다.
- 기타 대출은 이자만 입력합니다. 신용대출 2,000만원·금리 6%라면 연 이자 120만원만 더합니다.
- DTI를 통과해도 DSR(원금까지 합산)에서 막힐 수 있으니 두 지표를 함께 확인하세요.
결과 해석 방법
규제지역 40% 이하: 투기·투기과열지구 기준 충족 / 조정대상지역 50% 이하: 조정지역 기준 충족 / 그 외 수도권 60% 이하: 투기·투기과열·조정대상을 제외한 수도권 기준 충족. DTI를 낮추려면 기타 대출 이자를 줄이거나(소액 신용대출 상환), 주담대 만기를 늘려 연간 원리금을 낮추는 것이 효과적입니다.
연소득별 DTI 최대 한도표 - 연봉으로 역산한 주담대 원리금과 대출 원금
DTI 기준으로 빌릴 수 있는 연간 원리금 상한은 연소득 × DTI 비율입니다. 아래 표는 기타대출이 없을 때의 상한과, 그 원리금을 만기 30년·연 4.0% 원리금균등으로 환산한 대출 원금입니다(1억원당 연 원리금 약 573만원 기준). 기타대출 이자가 있으면 그만큼 상한에서 빠집니다.
| 연소득 | 40% (투기·투기과열) | 50% (조정대상) | 60% (그 외 수도권·정책모기지) |
|---|---|---|---|
| 3,000만원 | 1,200만원 / 약 2.1억 | 1,500만원 / 약 2.6억 | 1,800만원 / 약 3.1억 |
| 4,000만원 | 1,600만원 / 약 2.8억 | 2,000만원 / 약 3.5억 | 2,400만원 / 약 4.2억 |
| 5,000만원 | 2,000만원 / 약 3.5억 | 2,500만원 / 약 4.4억 | 3,000만원 / 약 5.2억 |
| 6,000만원 | 2,400만원 / 약 4.2억 | 3,000만원 / 약 5.2억 | 3,600만원 / 약 6.3억 |
| 7,000만원 | 2,800만원 / 약 4.9억 | 3,500만원 / 약 6.1억 | 4,200만원 / 약 7.3억 |
| 8,000만원 | 3,200만원 / 약 5.6억 | 4,000만원 / 약 7.0억 | 4,800만원 / 약 8.4억 |
| 1억원 | 4,000만원 / 약 7.0억 | 5,000만원 / 약 8.7억 | 6,000만원 / 약 10.5억 |
각 칸은 "연간 원리금 상한 / 30년·4.0% 환산 대출 원금"입니다. 예를 들어 연소득 5,000만원에 신용대출 이자가 연 200만원 있으면 투기과열지구 상한은 2,000만원이 아니라 1,800만원이고, 환산 원금은 약 3.1억원(월 상환 약 150만원)으로 줄어듭니다. 금리가 4.0%보다 높거나 만기가 짧으면 같은 원리금으로 빌릴 수 있는 원금은 더 작아집니다. 이 표는 DTI만 본 값이라 실제 한도는 LTV(규제지역 40%·수도권 금액한도 6억/4억/2억)와 DSR 40%까지 통과한 뒤의 최저값입니다.
DTI 규제의 법적 근거와 적용 범위 - 은행업감독규정 별표6
DTI 비율은 법률이 아니라 금융위원회 고시인 은행업감독규정 별표6 제3호가목 "주택담보대출에 대한 총부채상환비율의 적용" 표에 들어 있습니다(2026년 3월 18일 개정, 4월 1일 시행). 이 표를 그대로 읽으면 흔히 알려진 "규제지역 40 / 조정 50 / 비규제 60"과 세 군데가 다릅니다.
원문: 국가법령정보센터 행정규칙 「은행업감독규정」 별표6 · law.go.kr / 규제지역 지정: 정책브리핑 10·15 대책(2025.10.15)
자주 묻는 질문
DTI란 무엇인가요?
DTI(총부채상환비율)는 연 소득 대비 주택담보대출의 연간 원리금 상환액과 기타 대출의 연간 이자 상환액을 합산한 비율입니다. 계산식은 (주담대 연간 원리금 + 기타대출 연간 이자) ÷ 연소득 × 100 입니다. 투기지역·투기과열지구는 40%, 조정대상지역은 50%, 그 외 수도권은 60% 이하를 충족해야 합니다(은행업감독규정 별표6, 수도권 아파트 담보대출 기준).
DTI와 DSR은 어떻게 다른가요?
가장 큰 차이는 기타 대출의 반영 방식입니다. DTI는 주택담보대출은 원리금 전체, 기타 대출(신용대출·카드론 등)은 이자만 합산합니다. 반면 DSR은 주담대를 포함한 모든 대출의 원금과 이자를 전부 합산하기 때문에 일반적으로 DSR이 DTI보다 더 보수적인(엄격한) 지표입니다. 현재 은행권 대출 심사는 DSR이 핵심 기준이지만, DTI도 규제지역에서 함께 적용됩니다.
지역별 DTI 기준은 어떻게 되나요?
투기지역·투기과열지구는 DTI 40%, 조정대상지역은 50%, 투기·투기과열·조정대상을 제외한 수도권은 60%가 적용됩니다. 비수도권 아파트는 이 표의 적용 대상이 아니라 LTV·DSR이 실질 기준입니다. 디딤돌·보금자리론 등 정책 모기지는 DSR 대신 DTI 60% 기준이 적용되어 한도가 상대적으로 넉넉한 편입니다. 규제지역 지정은 정부 정책에 따라 변동되므로 대출 전 해당 금융기관에 확인이 필요합니다.
기타 대출은 왜 이자만 계산하나요?
DTI는 주택을 사기 위한 주택담보대출의 상환 부담을 핵심으로 보고, 다른 대출은 이자 부담만 보조적으로 반영하도록 설계된 지표입니다. 따라서 신용대출·카드론·자동차 할부 등 기타 대출은 연간 이자만 분자에 더합니다. 원금까지 모두 더하는 DSR과 구분되는 지점입니다.
DTI로 최대 대출 한도를 어떻게 계산하나요?
최대 가능 주담대 연간 원리금 = (연소득 × 지역별 DTI 기준) − 기타대출 연간 이자 입니다. 예를 들어 연소득 5,000만원, 조정대상지역(DTI 50%), 기타대출 연 이자 200만원이면 최대 주담대 원리금은 5,000×0.5 − 200 = 2,300만원/년입니다. 이 원리금을 만기·금리로 환산하면 대출 원금 한도를 가늠할 수 있습니다.
DTI와 LTV는 함께 적용되나요?
네. LTV(주택담보인정비율)는 주택 가격 대비 빌릴 수 있는 한도를 정하고, DTI는 소득 대비 갚을 수 있는 한도를 정합니다. 두 기준을 모두 통과해야 하며, 여기에 DSR까지 더해 세 가지 중 가장 낮은 한도가 실제 대출 가능액이 됩니다. DSR 계산기도 함께 확인해 보세요.
지방(비수도권) 아파트도 DTI 40~60% 규제를 받나요?
은행업감독규정 별표6의 DTI 표는 각주에서 적용 대상을 "해당 지역 소재 아파트 담보대출"로, 60% 열을 "투기지역·투기과열지구·조정대상지역을 제외한 수도권"으로 한정하고 있습니다. 따라서 비수도권 아파트 담보대출은 이 표의 비율이 직접 적용되지 않고, 실무에서는 LTV 70%와 DSR 40%(1금융권)가 한도를 정합니다. 다만 은행이 자체 심사 기준으로 DTI를 참고할 수 있고, 지방이라도 조정대상지역으로 지정되면 50%가 적용되므로 대출 전 해당 지역의 규제 지정 여부를 확인하세요.
연봉 5,000만원이면 DTI 기준으로 얼마까지 빌릴 수 있나요?
기타대출이 없다면 연간 원리금 상한은 투기·투기과열지구 2,000만원, 조정대상지역 2,500만원, 그 외 수도권 3,000만원입니다. 이를 만기 30년·연 4.0% 원리금균등으로 환산하면 대출 원금은 각각 약 3.5억·4.4억·5.2억원입니다. 신용대출 이자가 연 200만원 있으면 상한이 1,800만·2,300만·2,800만원으로 줄고 환산 원금도 약 3.1억·4.0억·4.9억원이 됩니다. 실제 한도는 여기에 LTV(규제지역 40%, 수도권 금액한도)와 DSR 40%를 함께 적용한 뒤 가장 낮은 값입니다.
서울 아파트는 DTI 몇 %가 적용되나요?
40%입니다. 2025년 10·15 대책으로 서울 25개 자치구 전체가 투기과열지구와 조정대상지역에 동시 지정됐고(강남·서초·송파·용산은 기존 유지), 두 지정이 겹치면 더 낮은 투기과열지구 기준 40%가 적용됩니다. 같은 대책으로 경기 과천·광명·성남 분당·수정·중원·수원 영통·장안·팔달·안양 동안·용인 수지·의왕·하남도 40% 대상이 됐습니다. 규제지역은 이후 추가 지정이나 해제가 있을 수 있으니 국토교통부 공고로 현재 지정 상태를 확인하세요.
이 계산기의 결과는 참고용이며 법적 효력이 없습니다. 실제 대출 한도는 금융기관별 심사 기준·스트레스 금리·규제지역 지정·소득 산정 방식에 따라 달라지므로 대출 전 해당 은행 또는 금융감독원(fss.or.kr)에서 확인하세요.
최종 검토: 2026.10