DTI 계산기
총부채상환비율 · 연소득 대비 주담대 원리금 + 기타대출 이자
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DTI란?
총부채상환비율(DTI)은 연 소득 대비 주택담보대출의 연간 원리금과 기타 대출의 연간 이자를 합산한 비율입니다. 소득으로 빚을 감당할 수 있는지를 보는 상환 능력 지표입니다.
DTI 계산 공식
- DTI(%) = (주담대 연간 원리금 + 기타대출 연간 이자) ÷ 연 소득 × 100
- 주택담보대출은 원금+이자, 기타 대출은 이자만 합산
지역별 적용 기준
- 규제지역 (투기지역·투기과열지구): DTI 40% 이하
- 조정대상지역: DTI 50% 이하
- 비규제지역: DTI 60% 이하
- 디딤돌·보금자리론 등 정책 모기지: DTI 60% 기준
DTI vs DSR 차이
- DTI: 기타 대출은 이자만 반영 → 상대적으로 한도가 넉넉
- DSR: 기타 대출도 원금+이자 전부 반영 → 더 보수적
- 실제 한도는 DTI·DSR·LTV 중 가장 낮은 기준이 결정
DTI 계산 전 반드시 확인할 핵심
DTI(총부채상환비율)는 주택담보대출의 연간 원리금과 기타 대출의 연간 이자를 더해 연 소득으로 나눈 비율입니다. DSR과 가장 크게 다른 점은 기타 대출(신용대출·카드론 등)을 이자만 반영한다는 것입니다. 그래서 같은 부채라도 DTI가 DSR보다 한도가 넉넉하게 나옵니다. 규제지역은 40%, 조정대상지역은 50%, 비규제지역은 60%가 적용됩니다.
공식 기준 확인: 금융감독원(fss.or.kr) · 금융위원회(fsc.go.kr)
시나리오별 DTI 계산 예시
DTI는 주담대 원리금에 기타대출 이자만 더해 소득으로 나눕니다. 지역별 기준에 따라 적격 여부가 달라집니다.
| 상황 | 연소득 / 상환액 | DTI / 판정 |
|---|---|---|
| 비규제지역 직장인 | 연 5,000만원 / 주담대 원리금 2,400만원 + 기타이자 150만원 | 51.0% ✓ 비규제 60% 가능 |
| 조정대상지역 직장인 | 연 6,000만원 / 주담대 원리금 2,500만원 + 기타이자 200만원 | 45.0% ✓ 조정 50% 가능 |
| 규제지역 신규 매수 | 연 7,000만원 / 주담대 원리금 2,800만원 + 기타이자 300만원 | 44.3% ✗ 규제 40% 초과 |
입력 시 자주 헷갈리는 부분
- 소득은 세전 연봉 또는 사업자의 종합소득세 신고 소득 기준입니다. 세후 금액이 아닙니다.
- 주택담보대출은 원금+이자를 합한 연간 원리금(월 납입액 × 12)을 입력합니다.
- 기타 대출은 이자만 입력합니다. 신용대출 2,000만원·금리 6%라면 연 이자 120만원만 더합니다.
- DTI를 통과해도 DSR(원금까지 합산)에서 막힐 수 있으니 두 지표를 함께 확인하세요.
결과 해석 방법
규제지역 40% 이하: 투기·투기과열지구 기준 충족 / 조정대상지역 50% 이하: 조정지역 기준 충족 / 비규제지역 60% 이하: 일반 지역 기준 충족. DTI를 낮추려면 기타 대출 이자를 줄이거나(소액 신용대출 상환), 주담대 만기를 늘려 연간 원리금을 낮추는 것이 효과적입니다.
자주 묻는 질문
DTI란 무엇인가요?
DTI(총부채상환비율)는 연 소득 대비 주택담보대출의 연간 원리금 상환액과 기타 대출의 연간 이자 상환액을 합산한 비율입니다. 계산식은 (주담대 연간 원리금 + 기타대출 연간 이자) ÷ 연소득 × 100 입니다. 규제지역(투기·투기과열지구)은 40%, 조정대상지역은 50%, 비규제지역은 60% 이하를 충족해야 합니다.
DTI와 DSR은 어떻게 다른가요?
가장 큰 차이는 기타 대출의 반영 방식입니다. DTI는 주택담보대출은 원리금 전체, 기타 대출(신용대출·카드론 등)은 이자만 합산합니다. 반면 DSR은 주담대를 포함한 모든 대출의 원금과 이자를 전부 합산하기 때문에 일반적으로 DSR이 DTI보다 더 보수적인(엄격한) 지표입니다. 현재 은행권 대출 심사는 DSR이 핵심 기준이지만, DTI도 규제지역에서 함께 적용됩니다.
지역별 DTI 기준은 어떻게 되나요?
투기지역·투기과열지구는 DTI 40%, 조정대상지역은 50%, 그 외 비규제지역은 60%가 일반적으로 적용됩니다. 디딤돌·보금자리론 등 정책 모기지는 DSR 대신 DTI 60% 기준이 적용되어 한도가 상대적으로 넉넉한 편입니다. 규제지역 지정은 정부 정책에 따라 변동되므로 대출 전 해당 금융기관에 확인이 필요합니다.
기타 대출은 왜 이자만 계산하나요?
DTI는 주택을 사기 위한 주택담보대출의 상환 부담을 핵심으로 보고, 다른 대출은 이자 부담만 보조적으로 반영하도록 설계된 지표입니다. 따라서 신용대출·카드론·자동차 할부 등 기타 대출은 연간 이자만 분자에 더합니다. 원금까지 모두 더하는 DSR과 구분되는 지점입니다.
DTI로 최대 대출 한도를 어떻게 계산하나요?
최대 가능 주담대 연간 원리금 = (연소득 × 지역별 DTI 기준) − 기타대출 연간 이자 입니다. 예를 들어 연소득 5,000만원, 조정대상지역(DTI 50%), 기타대출 연 이자 200만원이면 최대 주담대 원리금은 5,000×0.5 − 200 = 2,300만원/년입니다. 이 원리금을 만기·금리로 환산하면 대출 원금 한도를 가늠할 수 있습니다.
DTI와 LTV는 함께 적용되나요?
네. LTV(주택담보인정비율)는 주택 가격 대비 빌릴 수 있는 한도를 정하고, DTI는 소득 대비 갚을 수 있는 한도를 정합니다. 두 기준을 모두 통과해야 하며, 여기에 DSR까지 더해 세 가지 중 가장 낮은 한도가 실제 대출 가능액이 됩니다. DSR 계산기도 함께 확인해 보세요.
이 계산기의 결과는 참고용이며 법적 효력이 없습니다. 실제 대출 한도는 금융기관별 심사 기준·스트레스 금리·규제지역 지정·소득 산정 방식에 따라 달라지므로 대출 전 해당 은행 또는 금융감독원(fss.or.kr)에서 확인하세요.
최종 검토: 2026.06