LTV 계산기
주택담보인정비율 · 주택 가격 대비 최대 대출가능액
※ 위 링크는 제휴 광고이며, 이용 시 제이퍼 계산기가 일정 수수료를 받을 수 있습니다. (이용자 추가 부담 없음)
LTV란?
주택담보인정비율(LTV)은 주택 가격 대비 빌릴 수 있는 대출금의 비율입니다. 담보가 되는 집의 가치를 기준으로 대출 한도를 정하는 지표입니다.
LTV 계산 공식
- LTV(%) = 대출금액 ÷ 주택 가격 × 100
- 최대 대출가능액 = 주택 가격 × LTV 비율 − 선순위 채권·보증금
2026년 지역별 기준 (10·15 대책)
- 규제지역 (투기·투기과열, 서울 전역+경기 일부): 9억 이하분 40% / 9억 초과분 20%
- 비규제지역: 무주택 LTV 70%
- 수도권·규제지역 주담대 6억원 한도 (6·27 대책)
- 2주택 이상·미처분 1주택 추가구입: LTV 0% (금지)
LTV·DTI·DSR 함께 보기
- LTV: 집값 대비 담보 한도
- DTI·DSR: 소득 대비 상환 한도
- 실제 한도 = 세 기준 중 가장 낮은 값
LTV 계산 전 반드시 확인할 핵심
LTV(주택담보인정비율)는 주택 가격에 비율을 곱해 최대 대출가능액을 정합니다. 가장 중요한 두 가지는 ① 주택 가격은 시세가 아니라 KB시세·감정가·실거래가 중 낮은 값을 쓴다는 점, ② 2025년 6·27 대책으로 수도권·규제지역은 LTV로 계산한 값이 커도 주담대 6억원 한도가 함께 걸린다는 점입니다. 규제지역은 9억원 이하분 40%, 초과분 20%가 적용됩니다.
공식 기준 확인: 금융위원회(fsc.go.kr) · 국토교통부(molit.go.kr)
시나리오별 LTV 계산 예시
주택 가격과 적용 구분에 따라 최대 대출가능액이 달라집니다. 규제지역은 9억원 초과분에 20%가 적용되고 6억원 한도가 걸립니다.
| 상황 | 주택 가격 / 적용 | 최대 대출가능액 |
|---|---|---|
| 비규제지역 무주택 | 5억원 / LTV 70% | 3억 5,000만원 |
| 규제지역 (9억 이하) | 8억원 / 40% | 3억 2,000만원 |
| 규제지역 (9억 초과) | 12억원 / 40%+20% | 4억 2,000만원 |
| 규제지역 고가 (6억 한도) | 25억원 / 40%+20% | 6억원 (한도 적용) |
입력 시 자주 헷갈리는 부분
- 주택 가격은 매매가가 아니라 은행이 인정하는 KB시세·감정가·실거래가 중 낮은 값입니다.
- 선순위 채권·임차보증금이 있으면 그만큼 대출가능액에서 차감됩니다(방공제 등).
- 규제지역은 비율이 단일하지 않습니다. 9억원을 기준으로 이하분 40%, 초과분 20%가 나뉘어 적용됩니다.
- LTV 한도를 통과해도 DSR·DTI 소득 기준에서 막힐 수 있으니 함께 확인하세요.
결과 해석 방법
계산된 최대 대출가능액은 담보(집값) 기준 상한입니다. 여기에 6억원 한도(수도권·규제지역)와 소득 기준(DSR·DTI)이 함께 적용되어, 실제 대출은 이 셋 중 가장 낮은 금액으로 결정됩니다. 자기자본이 부족하면 주택 가격을 낮추거나 비규제지역을 검토하는 것이 현실적입니다.
자주 묻는 질문
LTV란 무엇인가요?
LTV(주택담보인정비율, Loan To Value)는 주택 가격 대비 빌릴 수 있는 대출금의 비율입니다. 계산식은 대출금액 ÷ 주택 가격 × 100 이며, 최대 대출가능액 = 주택 가격 × LTV 비율로 역산합니다. 예를 들어 5억원 주택에 LTV 70%가 적용되면 최대 3억 5,000만원까지 대출이 가능합니다. 은행은 KB시세·감정가·실거래가 중 낮은 값을 주택 가격으로 봅니다.
2026년 지역별 LTV 비율은 어떻게 되나요?
2025년 10·15 대책 기준, 규제지역(투기지역·투기과열지구, 서울 전역과 경기 일부)은 무주택·1주택 기준 LTV 40%(주택가격 9억원 이하분)와 20%(9억원 초과분)가 적용되고 주택구입 목적 주담대는 최대 6억원으로 제한됩니다. 비규제지역은 무주택 기준 LTV 70%입니다. 규제지역 지정과 비율은 정부 대책에 따라 자주 바뀌므로 대출 전 반드시 확인이 필요합니다.
주택담보대출 6억원 한도는 무엇인가요?
2025년 6·27 대책으로 수도권·규제지역의 주택구입 목적 주택담보대출은 주택 가격이나 LTV 한도와 무관하게 최대 6억원까지만 받을 수 있습니다. 예를 들어 규제지역에서 LTV로 계산한 한도가 6억원을 넘어도 실제 대출은 6억원으로 막힙니다. 고가 주택일수록 이 6억원 한도가 실제 대출 한도를 결정하는 경우가 많습니다.
생애최초·다주택자의 LTV는 어떻게 다른가요?
생애최초 주택구입자는 과거 LTV 80% 우대를 받았으나 6·27 대책으로 규제지역에서는 70%로 축소되었고, 이후 규제지역 강화로 비율이 더 낮아질 수 있습니다. 반대로 2주택 이상 보유자가 추가 주택을 구입하거나 1주택자가 기존 주택을 처분하지 않고 추가 구입하면 LTV 0%로 주택구입 목적 대출이 금지됩니다. 우대·제한 비율은 직접입력 모드로 계산하세요.
LTV·DTI·DSR은 어떻게 함께 적용되나요?
LTV는 주택 가격 대비 한도, DTI·DSR은 소득 대비 상환 능력 한도를 정합니다. 세 가지 기준을 모두 충족해야 하며 실제 대출 한도는 그중 가장 낮은 값으로 결정됩니다. 고가 주택·고소득자는 LTV나 6억원 한도가 먼저 막히고, 소득이 낮으면 DSR이 먼저 한계에 부딪힙니다. LTV로 담보 한도를, DSR 계산기로 소득 한도를 함께 확인하세요.
이 계산기의 결과는 참고용이며 법적 효력이 없습니다. LTV 비율·규제지역 지정·6억원 한도는 정부 대책에 따라 수시로 바뀌고, 실제 대출 한도는 금융기관 심사·DSR·소득에 따라 달라지므로 대출 전 해당 은행 또는 금융위원회(fsc.go.kr)에서 확인하세요.
최종 검토: 2026.06