근저당 설정 비용 계산 2026 - 3억 대출 설정비 169만원 중 차주 몫은 43.5만원

대출 실행일이 다가오면 은행이나 법무사 사무실에서 비용 안내가 옵니다. 대출금은 3억원인데 맨 윗줄에는 채권최고액 3억 6,000만원이 적혀 있고, 그 밑으로 등록면허세 72만원, 지방교육세 14만 4,000원, 국민주택채권 360만원이 줄지어 있습니다. 다 더하면 160만원이 넘는데, 이걸 전부 내 돈으로 내야 할까요? 표준적인 은행 근저당 약정을 따르면 답은 아닙니다.

이 글은 주택담보대출을 받을 때 근저당권을 설정하는 단계의 비용만 다룹니다. 집을 사면서 내는 소유권이전 등기비용은 등기비용 계산 가이드에서 다뤘으니 여기서는 범위를 좁혔습니다. 각 비용의 금액은 법령 원문으로, 누가 내는지는 은행 근저당권설정계약서 원문으로 확인해서 항목마다 금액과 부담 주체를 함께 적었습니다.

• 3억 대출 사례의 항목별 금액과 부담 주체(전체 168.9만원 중 은행 125.4만원, 차주 43.5만원)
• 은행 근저당권설정계약서가 정한 비용 분담: 설정 세금·법무사비는 은행, 채권매입비와 말소 비용은 차주
• 차주 몫의 대부분인 채권 할인액이 할인율 5%와 10%에서 18만원과 36만원으로 갈리는 이유
• 대출 1억·2억·3억·5억별 은행 몫과 차주 몫 비교표
• 채권최고액 2천만원 기준선과 대출약정서 인지세(3억 대출 15만원, 5천만원 이하 비과세)
• 대출을 갚은 뒤 차주가 내는 말소 비용(서면 1만 1,200원)

비용은 대출금이 아니라 채권최고액에 붙는다

근저당권 설정 비용을 계산할 때 기준은 대출금이 아니라 채권최고액입니다. 근저당권 등기에는 채권의 최고액이 기록되고, 등록면허세와 국민주택채권은 이 금액을 기준으로 계산하는 것이 실무입니다. 법조문은 저당권 설정 등록면허세의 과세표준을 채권금액이라고만 적고 있으며, 근저당에서 이를 채권최고액으로 보는 것은 등기 기재 사항과 행정해석(행정안전부 지방세정팀-1869)에 기댄 해석입니다(법무사 해설 자료에서 인용한 2차 확인입니다).

마지막 열은 하나은행 근저당권설정계약서 제7조제2항(우리은행 근저당권설정계약서 제2조제2항도 같은 문구)과 하나은행 대출거래약정서 제2조의 원문입니다. 계약서는 국민주택채권매입비를 채무자 또는 설정자 부담으로, 등록면허세·지방교육세·등기신청수수료·법무사수수료를 근저당권 설정등기의 경우 채권자 부담으로 나눠 적고 있습니다. 인지세는 약정서 작성에 따른 인지세를 각 50%씩 본인과 은행이 부담한다고 적혀 있습니다. 등록면허세 세율은 표준세율이라 지방자치단체가 조례로 50% 범위에서 가감할 수 있으며(지방세법 제28조제6항), 이 글의 계산은 표준세율 기준입니다.

3억 대출을 받는 김OO씨, 실제로 내는 돈은

채권 할인율 10%를 가정하면 차주가 실제로 내는 돈은 채권 할인액 36만원과 인지세 절반 7만 5,000원을 더한 43.5만원입니다. 전체 비용 168.9만원 가운데 약 26%입니다. 대출금 대비로는 0.145%로, 3억원을 1년간 빌리는 이자에 금리 0.15%p 정도를 얹은 크기입니다. 비용 안내서에 적힌 160만원대 숫자를 보고 자금 계획을 짜면 120만원 이상을 과하게 잡게 되고, 반대로 은행이 다 내준다고 생각하면 채권 할인액과 인지세 몫을 놓칩니다.

세금 줄은 은행이 내고, 내 몫은 채권 할인율이 정한다

안내서에서 가장 큰 세금 줄인 등록면허세 72만원은 표준 약정상 은행이 냅니다. 차주에게 남는 가장 큰 항목은 국민주택채권인데, 이건 액면 360만원이 아니라 사서 바로 되팔 때의 할인액만 실제 부담이 됩니다. 그래서 차주 입장에서는 세율보다 그날의 채권 할인율이 더 중요한 숫자입니다.

할인율이 5%p 달라지면 차주 몫이 18만원 달라지는데, 은행 몫은 그대로입니다. 할인율은 매일 바뀌는 시장 값이라 오늘 값은 주택도시기금이나 은행 창구에서 등기 당일 확인해야 합니다. 비용 안내서에 채권 줄이 할인율을 적용한 금액인지, 액면인지부터 구분해서 보세요.

한 가지 더 볼 것이 있습니다. 같은 계약서 제7조제2항 본문은 은행이 등기 비용의 종류와 산출 근거를 별도 서면으로 설명하도록 하고, 설명하지 않은 비용은 차주에게 청구하지 않는다고 정합니다. 서면 설명 없이 비용이 청구됐다면 근거를 요구할 수 있다는 뜻입니다. 다만 대출계약을 철회하면 은행이 부담했던 비용까지 차주가 부담한다는 조항(같은 조 제4항)도 함께 있습니다.

대출 크기별 은행 몫과 차주 몫

같은 계산을 채권최고액 120%, 신청수수료 15,000원, 채권 할인율 10%로 대출 1억·2억·3억·5억에 적용했습니다. 법무사 보수는 견적마다 달라 제외했습니다.

검산하면 1억원 행의 은행 몫은 240,000 + 48,000 + 15,000 = 303,000원이고, 차주 몫은 120,000 + 35,000 = 155,000원입니다. 5억원 행은 은행 몫 1,200,000 + 240,000 + 15,000 = 1,455,000원, 차주 몫 600,000 + 75,000 = 675,000원입니다. 인지세가 1억원 초과부터 10억원까지 15만원으로 고정이라, 차주 몫은 대출금 대비 1억원 0.155%에서 5억원 0.135%로 조금씩 낮아집니다. 그래도 대부분은 채권 할인액이고, 이 부분은 채권최고액에 정비례합니다.

2천만원 선 아래면 차주 몫이 0원이 된다

소액 담보대출에서는 기준선 두 개가 차주 몫을 가릅니다. 국민주택채권은 저당권 설정금액이 2천만원 이상일 때만 사고, 대출약정서 인지세는 기재금액 5천만원 이하면 비과세입니다(인지세법 제6조제8호).

첫 행은 산출 세액 4,800원이 지방세법 제28조제1항 단서에 따라 그 밖의 등기 세율인 건당 6,000원으로 올라간 경우입니다. 마지막 행의 채권은 2,040만원의 1%인 204,000원인데, 1만원 미만 단수가 5천원 미만이면 버린다는 별표 제4호에 따라 200,000원입니다. 1,600만원 대출은 표준 약정상 차주 몫이 0원이고, 1,700만원 대출은 채권 실부담(할인율 10% 가정 시 2만원)이 생깁니다. 금액은 작지만, 채권최고액이 2천만원에 못 미치면 채권 절차 자체가 사라집니다.

최고액 비율을 10%p 낮추면 누구에게 이득인가

비용이 채권최고액에 비례하므로 비율을 낮추면 비용도 줄어듭니다. 3억원 대출에서 120%와 110%를 비교하면 줄어드는 몫이 은행과 차주에게 다르게 나뉩니다.

전체로는 102,000원이 줄지만, 그중 72,000원은 은행 몫이고 차주에게 돌아오는 것은 30,000원입니다. 표준 약정을 쓰는 은행 대출이라면 최고액 비율 협상은 차주에게 큰 실익이 없다는 뜻입니다. 오히려 최고액은 은행이 연체이자와 비용까지 담보하는 범위라 은행이 낮춰줄 이유도 적습니다.

부동산이 여러 개이거나 신청 방식이 다를 때

신청수수료는 등기하는 부동산 1개마다 부과됩니다(등기사항증명서 등 수수료규칙 제5조의2제1항은 매 부동산마다 얼마로 정합니다). 토지와 건물이 따로 등기된 담보라면 부동산 수만큼 곱해지는 구조입니다. 같은 채권을 담보하려고 저당권을 둘 이상 설정하더라도 등록면허세 납세지는 하나로 보아 처음 등록하는 등록관청 소재지로 정합니다(지방세법 제25조제1항제17호).

신청 방식에 따라 수수료도 달라집니다. 2025년 8월 1일 시행 규칙 기준으로 서면(방문) 신청은 18,000원, 전자표준양식은 15,000원, 대법원 전자신청은 10,000원입니다. 설정 수수료는 표준 약정상 은행 몫이지만, 말소 때는 차주가 내므로 이 차이가 차주에게 의미가 생기는 것은 말소 단계입니다.

대출약정서 인지세는 절반만

등기와 별개로 대출약정서에도 인지세가 있습니다. 인지세법 별표 제2호는 금융기관과의 금전소비대차 증서를 제1호 부동산 이전 증서와 같은 세액표로 과세하고, 제6조제8호는 기재금액이 5천만원 이하인 금전소비대차 증서를 비과세로 둡니다.

인지세법 제1조제2항은 2인 이상이 공동으로 문서를 작성하면 작성자가 연대하여 납부한다고만 정하고, 몇 대 몇으로 나눌지는 계약서가 정합니다. 하나은행 대출거래약정서 제2조는 각 50%씩 본인과 은행이 부담한다고 적고 있고, 본인 몫을 은행이 대신 냈으면 곧 갚기로 되어 있습니다.

다 갚은 뒤의 말소 비용은 차주 몫

설정과 반대로 말소 비용은 표준 약정상 차주가 냅니다(근저당권설정계약서 제7조제2항제2호 나목). 근저당 말소는 지방세법 제28조제1항제1호 마목 그 밖의 등기에 해당해 등록면허세가 건당 6,000원이고, 지방교육세는 그 20%인 1,200원입니다. 등기신청수수료는 수수료규칙 제5조의2제4항에 따라 서면 4,000원, 제5조의5제4항에 따라 전자신청 1,000원, 전자표준양식 3,000원입니다. 국민주택채권 별표 제15호에는 설정과 이전만 있고 말소는 열거되어 있지 않아 매입 대상이 아닙니다.

법무사에게 맡기면 보수가 얹히는데 이것도 말소 단계에서는 차주 몫입니다. 법정 비용만 보면 직접 신청의 장벽은 금액이 아니라 서류와 시간입니다. 참고로 일부 자료와 이 사이트 등기비용 계산기 안내문에 나오는 말소 등록면허세 3,000원은 현행 지방세법 제28조 문언(건당 6천원)과 달라, 계산기 쪽은 별도로 점검할 예정입니다.

비용 안내서를 받았을 때 확인할 것

1. 채권최고액이 대출금의 몇 %인지 약정서에서 확인합니다.
2. 근저당권설정계약서의 비용부담 조항에서 설정 세금·법무사비가 은행 부담인지 봅니다.
3. 차주에게 청구된 항목이 국민주택채권 할인액과 인지세 절반 외에 더 있는지, 있다면 서면 설명이 있었는지 확인합니다.
4. 채권 금액이 액면인지 할인율을 적용한 실부담인지 구분합니다.
5. 대출 철회를 고민 중이라면 철회 시 은행 부담 비용도 내 몫이 된다는 점을 감안합니다.
6. 상환 후 말소를 직접 할지, 법무사에 맡길지 미리 정해 둡니다.

집을 사는 거래라면 소유권이전 등기는 차주 본인 비용입니다. 직접 할지 맡길지는 셀프등기 가이드에서, 같은 거래의 부대비용 전체 합계는 부동산 매매 부대비용 총정리에서 볼 수 있습니다. 대출 한도 자체가 걱정이라면 DSR 가이드를 먼저 보는 편이 순서에 맞고, 갚는 시점의 비용은 중도상환수수료 계산법과 같이 따져야 합니다.

관련 계산기: 등기비용 계산기 (등기 유형에서 근저당권 설정을 선택하고, 부동산 거래금액 칸에 채권최고액을 만원 단위로 입력)

출처: 국가법령정보센터(지방세법, 주택도시기금법 시행령, 인지세법, 등기사항증명서 등 수수료규칙), 하나은행 근저당권설정계약서·대출거래약정서, 우리은행 근저당권설정계약서 공시본

자주 나오는 질문

한 줄로 줄이면, 내 몫은 채권과 인지세 절반

3억원 대출의 근저당 설정 비용은 채권최고액 3억 6,000만원에서 출발해 전체 약 168.9만원입니다. 하지만 표준적인 은행 근저당 약정에서 등록면허세 72만원, 지방교육세 14.4만원, 신청수수료와 법무사 보수는 은행이 냅니다. 차주에게 남는 것은 국민주택채권 할인액과 인지세 절반으로, 할인율 10% 가정에서 43.5만원입니다.

그러니 비용 안내서를 받으면 금액보다 먼저 부담 주체를 보세요. 차주 몫으로 청구된 항목이 채권과 인지세 절반을 넘는다면 계약서 조항과 서면 설명을 확인할 차례입니다. 세금 줄은 등기비용 계산기로 검산할 수 있고, 대출을 다 갚은 뒤에는 1만원 안팎의 말소 비용이 내 몫으로 남는다는 것까지 기억해 두면 됩니다.